O tom, co se děje na realitním trhu Spojených arabských emirátů, jaká je současná situace a vyhlídky do budoucna, hovoříme s vedoucím odboru investic a nemovitostí Ruské rady podnikatelů v Dubaji a v severních Emirátech, řídícím partnerem IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Váš názor, hlavní výsledky za poslední tři roky od začátku krize na realitním trhu SAE?
Globální finanční krize, která začala v roce 2008 bankrotem Lehman Brothers, byla samozřejmě vážnou zkouškou celého moderního světového ekonomického systému.
A pro Spojené arabské emiráty tento test neprošel bezbolestně. Navzdory seriózní podpoře tradičně silného ropného sektoru prošly téměř všechny sektory ekonomiky významnou korekcí. A samozřejmě se krize stala zvláště obtížným testem relativně mladého a rychle rostoucího trhu s nemovitostmi v SAE. Klesající ceny nemovitostí v průměru činily asi 50% před krizovou úrovní. Důsledkem takové závažné korekce byla stagnace a následně skutečné zmizení tzv. „Mimoplanetárního“ trhu, tj. Předmětů prodaných ve fázi projektu. V důsledku toho spekulanti opustili trh a trh sám přeorientoval na hotové nemovitosti a konečné uživatele.
Není žádným tajemstvím, že během několika let před krizí rostl emirátský trh s nemovitostmi obrovským tempem, zejména kvůli přílivu krátkodobých spekulativních investic z celého světa. Lidé neinvestovali, aby získali hotovou nemovitost pro budoucí použití, ale za účelem dalšího prodeje ve fázi výstavby nebo dokonce dříve. Vzhledem k tomu, že harmonogramy financování zahrnovaly platby ve splátkách během období provádění projektu, bylo to používáno jako finanční páka pro hraní na rostoucím trhu.
Z tohoto důvodu byl trh s hotovými nemovitostmi pro spekulanty malý. Tento segment přirozeně přitahoval hlavně koncové uživatele, tj. Ty, kteří chtěli využít hotové nemovitosti pro spotřebitelské nebo investiční účely.
Poté, co trh začal klesat, ho přirozeně opustili spekulanti. A koneční uživatelé zůstali. „Off-plan“ trh, přehřátý spekulacemi, zmizel spolu se spekulanty a trh pro hotové (nebo téměř hotové) nemovitosti zůstal a dostal se do popředí. Během posledních tří let se trh zotavil ze šoku a jeho účastníci si uvědomili novou realitu a byli reorganizováni tak, aby pracovali v nových podmínkách.
Změnily se legislativní základy trhu s nemovitostmi v SAE v poslední době?
Především je třeba říci, že ve Spojených arabských emirátech stále neexistuje obecné federální právo v oblasti nemovitostí. Každý ze sedmi emirátů nezávisle reguluje všechny záležitosti související s realitním trhem na svém území. Nejprogresivnějším v tomto směru je tradičně Dubaj.
Bezprostředně před začátkem krize v Dubaji byly přijaty důležité nové zákony: o registraci nemovitostních zástav a o registraci objektů nedokončených výstavbou. Za poslední tři roky bylo také provedeno několik změn a změn stávajícího legislativního rámce upravujícího vztahy mezi nájemci a vlastníky a mezi investory a vývojáři. Cílem všech změn je obecně zlepšit legislativní regulaci trhu, zvýšit jeho transparentnost a chránit zájmy jeho účastníků.
Na federální úrovni bylo nejvýznamnější událostí, která ovlivnila trh s nemovitostmi, zavedení změn v postupu pro udělování pobytových víz. V květnu 2009 bylo poprvé v historii SAE zákonem na federální úrovni legalizováno právo zahraničního vlastníka rezidenčních nemovitostí na získání šestiměsíčního víza. A koncem června letošního roku na zasedání vlády SAE bylo vyhlášeno rozhodnutí o prodloužení doby udělování víz zahraničním vlastníkům ze 6 měsíců na 3 roky. A ačkoliv v postupu udělování víz není dosud jasné, samotná skutečnost, že takové rozhodnutí je na nejvyšší úrovni, je samozřejmě pozitivní.
Jaké jsou podle vašeho názoru vyhlídky na realitní trh v Dubaji a dalších emirátech?
Stejně jako u každého aktiva i hodnota nemovitostí podléhá cyklickým výkyvům. Období růstu nevyhnutelně ustupují klesajícím cenám a naopak.
Volatilita cen nemovitostí je však relativně malá. Frekvence a amplituda kolísání cen na realitním trhu nelze srovnávat alespoň s odpovídajícími ukazateli akciového trhu. Proto je pořízení nemovitosti považováno za jednu z nejspolehlivějších a nejkonzervativnějších investičních možností.
V důsledku krize byl samozřejmě trh s nemovitostmi v emirátech tvrdě zasažen. Šok však prošel a účastníci trhu přijali nové podmínky. Trh se posunul do nové fáze - zralý růst. Pokud jde o Dubaj, můžeme nyní s jistotou prohlásit, že dno podzimu prošlo, a nyní v nejoblíbenějších oblastech dochází k mírnému nárůstu cen jak prodeje, tak nájemného. Většina účastníků trhu souhlasí s tím, že v příštích několika letech v Dubaji uvidíme hladký růst trhu.
Na čem je taková důvěra založena?
Posuďte sami. Za poslední tři roky nebyl v Dubaji stanoven žádný nový rezidenční projekt. Současně podle statistického centra Dubaj vzrostla populace emirátu za stejné období o 300 tisíc obyvatel a proces růstu pokračuje.
To je usnadněno politickou stabilitou, bezpečností, příznivým investičním prostředím, absencí daní a omezení pohybu kapitálu, jakož i náklady na podnikání se v důsledku krize výrazně snížily (nájemné, náklady na zaměstnance atd.). To vše přitahuje podniky, které zase vyžadují lidské zdroje. Nyní trh prochází absorpcí přebytků nemovitostí, jejichž výstavba byla zahájena ještě před krizí. Vzhledem k tomu, že nemovitost je aktivem, které si vyžaduje značné množství času na výstavbu (cyklus výstavby budov trvá v průměru 2–3 roky), v dohledné budoucnosti na trhu nevyhnutelně dojde. Proto můžeme s jistotou hovořit o optimistickém scénáři vývoje situace na realitním trhu v Dubaji.
Pokud jde o jiné emiráty, má podle mého názoru Abu Dhabi velmi dobré vyhlídky, kde se hromadí většina příjmů z ropy. V případě severních emirátů je obtížnější stanovit jasné prognózy. Například Ajman a Ras Al-Khaimah čelili vážným problémům v důsledku krize a očividně budou potřebovat mnohem více času na jejich řešení než Dubaj a Abú Dhabí.
To znamená, myslíte si, že nejatraktivnější trh s nemovitostmi v Dubaji v blízké budoucnosti zůstane?
Ano A to díky skutečnosti, že Dubaj má největší a nejrozvinutější trh s nemovitostmi. Navzdory potenciální budoucí atraktivitě projektů v Abú Dhabí může v současné době pouze Dubaj nabídnout široký výběr dokončených nemovitostí se statusem „freehold“, což umožňuje cizincům vlastnit nemovitosti. Přidejte k tomu nejrozvinutější ze všech sedmi emirátů infrastruktury, nejvýhodnější investiční klima a vyhlídky na další rozvoj.
Který segment trhu s nemovitostmi v Dubaji je pro vás momentálně nejatraktivnější?
Tržní ceny jsou nyní atraktivní ve všech segmentech. A pokud mluvíme o pořízení nemovitosti pro osobní spotřebu (například pro vaši vlastní rezidenci nebo pro hostování kanceláře vaší společnosti), můžeme bezpečně doporučit využití současné situace a nákup jakéhokoli vhodného nemovitosti za nízkou cenu. Pokud bychom považovali pořízení nemovitosti za investici, pak bych doporučil výběr bydlení v populárních oblastech.
Faktem je, že Dubaj je město návštěvníků. Více než 90% ze dvou milionů obyvatel metropole jsou krajané. Každý musí někde žít, pracovat, relaxovat. Trh s pronájmy je proto velmi rozvinutý. Bydlení v populárních projektech je velmi populární a příjem z pronájmu v Dubaji je dvakrát až třikrát vyšší než na rozvinutých trzích. Kromě toho chybí daně z příjmu a daně z majetku. To vše dělá investice do rezidenčních nemovitostí velmi atraktivní.
Pokud jde o kanceláře, v blízké budoucnosti bude dokončeno velké množství kancelářských prostor, které vstoupí na trh, jehož výstavba byla zahájena ještě před krizí. Z pohledu růstu hodnoty a výše generovaných příjmů z pronájmu tedy investice do kancelářských nemovitostí v příštích několika letech vypadají podle mého názoru méně atraktivní než řekněme investice do bydlení.
Jaká doporučení byste mohli našim čtenářům přemýšlet o koupi nemovitosti v Emirátech?
Z mé strany je pouze jedno doporučení - koupit. Trh se nyní stabilizoval, došlo k jasnému trendu směrem k oživení a růstu trhu, ale dosud se nepodařilo výrazně zvýšit ceny. Takže pokud měl někdo myšlenky na koupi nemovitosti v Dubaji, nyní je ten pravý čas.
Díky za rozhovor. Přejeme vám úspěch.
Další informace o koupi nemovitosti v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate na tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected].
