Dubaj je město návštěvníků. Více než 90% z téměř dvou milionů obyvatel metropole jsou krajané. Jen málokdo si může dovolit koupit si vlastní bydlení, ale každý musí někde žít, pracovat a relaxovat. A proto je trh s pronájmy velmi rozvinutý. Díky tomu je nemovitost v Dubaji atraktivní z hlediska investic.
Není žádným tajemstvím, že mnozí již získali nebo chystají nabývat nemovitost v Dubaji právě za účelem získání příjmu z pronájmu, což je dvakrát až třikrát vyšší než na rozvinutých trzích. V tomto ohledu investoři klade otázky ohledně pronájmu nemovitostí v Dubaji. V tomto článku jsme se s pomocí odborníků z dubajské realitní kanceláře IMEX Real Estate pokusili shrnout odpovědi na nejdůležitější a nejčastěji kladené otázky.
Může majitel nemovitosti v Dubaji pronajmout?
Vztahy mezi pronajímateli a nájemci v Dubaji upravuje zákon č. 26 z roku 2007, jakož i jeho změny. Podle současné legislativy má každý vlastník nemovitosti na území Dubajského emirátu právo pronajmout si svůj majetek po dobu alespoň 1 (jednoho) roku. V případě nájemného na dobu kratší než jeden rok se takový nájem považuje za krátkodobý a vyžaduje, aby měl majitel příslušnou licenci (na činnosti hotelových nebo hotelových apartmánů). V tomto případě se obvykle majitelé obracejí na licencovanou správcovskou společnost, kterou převádějí svůj majetek na správu a která již pronajímá nemovitost na vlastní účet.
Jaké příjmy z pronájmu může majitel nemovitosti v Dubaji očekávat?
Pokud mluvíme o průměrných tržních ukazatelích současné návratnosti investic do nemovitostí, pak u bydlení v Dubaji je dnes ukazatel čistého příjmu z pronájmu (tj. Příjmu po odečtení nákladů na správu nemovitostí) v průměru 5 až 10% ročně. Rozpětí ziskovosti je způsobeno rozdíly v typech a kategoriích nemovitostí, jejich umístění a nákladech na služby. Současně dražší exkluzivní nemovitost zpravidla přináší nižší návratnost ve formě příjmů z pronájmu než hromadné bydlení v dostupných projektech.
Pokud jde o trh s kancelářskými nemovitostmi, jsou dnes takové investice z hlediska příjmů z pronájmu méně atraktivní než nákup bydlení. Leasing maloobchodních prostor (to zahrnuje nejen obchody, ale také servisní místa, kavárny, restaurace atd.) Je potenciálně schopen generovat vyšší příjmy (až 15% ročně), to však záleží na parametrech samotné nemovitosti a z vnějších faktorů.
Existují nějaká omezení týkající se nákladů na pronájem v Dubaji?
Uzavřením smlouvy o pronájmu nemovitostí mají strany transakce právo dohodnout se na jakýchkoli podmínkách, které nejsou v rozporu s platnou legislativou. Neexistují žádná přímá omezení nájemné, která je uvedena ve smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Při obnově smlouvy na další období však existují legislativně zavedená omezení týkající se zvýšení nákladů na pronájem. Například, pokud jde o rezidenční nemovitosti, existuje pravidlo, podle kterého majitel nemá právo zvýšit nájemné, pokud od uzavření původní smlouvy uplynuly méně než dva roky. Při revizi leasingu by měl být pronajímatel veden indexem Dubajského úřadu pro regulaci nemovitostí (RERA), který odráží průměrné sazby nájemného pro různé typy bydlení v závislosti na oblasti.
Jaké jsou požadavky na nájemníky v Dubaji?
Nájemcem nemovitostí v Dubaji (pokud nemluvíme o krátkodobém nájemním bydlení), může být pouze fyzická nebo právnická osoba se statusem rezidenta ve Spojených arabských emirátech. To znamená, že nájemní smlouva může být uzavřena pouze s občanem SAE nebo zemí, která je členem Rady pro spolupráci arabských států Perského zálivu, nebo s krajanem s vízem pro Spojené arabské emiráty. Nájemce je tedy právnickou osobou, musí mít odpovídající registraci v SAE. Může se jednat o místní organizaci, společnost registrovanou ve svobodné ekonomické zóně nebo pobočku (zastoupení) zahraniční společnosti.
Potřebujete se zaregistrovat nájemní smlouvu na nemovitost v Dubaji a kdo se jí účastní?
V souladu se zákony dubajského emirátu musí být veškerý pronájem nemovitostí na jeho území řádně zaregistrován. Registrace leasingu zajišťuje Dubajský realitní realitní úřad (RERA). Zejména pro tyto účely agentura vytvořila systém Ejari, který umožňuje registraci smluv přes internet. Online registrace na webových stránkách Ejari je jednoduchá, vyžaduje minimální technické znalosti a zahrnuje zavedení pouze základních informací o nájemní smlouvě, která zahrnuje: informace o nemovitosti a účastnících transakce, jakož i podmínky smlouvy. Každá registrovaná smlouva má po dobu její platnosti přidělen jedinečný čárový kód. Registrace je zdarma a pronajímatel i nájemce si mohou zaregistrovat nájem. Doposud byla stanovena odpovědnost za nedodržení požadavku povinné registrace, ale podle ustanovení zákona jsou všichni účastníci transakcí, které nebyly zaregistrovány, automaticky zbaveny práva požádat soudní a vládní orgány o ochranu svých zájmů.
Platí pronajímatel nějaké daně z příjmu z pronájmu v Dubaji?
Ve Spojených arabských emirátech neexistují žádné daně z majetku a příjmu. Vlastnictví nemovitostí v Dubaji, stejně jako příjem příjmů, například z jeho pronájmu, tedy nemá pro vlastníka v jurisdikci SAE žádné daňové důsledky. Je však třeba si uvědomit, že vlastník nemovitosti odpovídá za její řádnou údržbu a je povinen uhradit náklady na její údržbu (poplatky za údržbu) stanovené správcovskou společností. Platí zpravidla roční platby ročně předem a v případě Dubaje se v závislosti na projektu pohybují mezi 20 a 80 dolary za metr čtvereční. m za rok. 
Jak se pronajímá nemovitost v Dubaji?
Obecně řečeno, postup pronájmu nemovitostí v Dubaji je ve většině případů následující:
1. Pronajímatel hledá sám nájemce nebo s pomocí realitní kanceláře.
2. Když je nájemce nalezen, pronajímatel s ním podepíše nájemní smlouvu, která odráží všechny parametry transakce, zejména:
- cena pronájmu a platební podmínky,
- doba pronájmu a podmínky jejího prodloužení,
- dodatečné náklady spojené s provozem nemovitosti a jejich distribucí mezi stranami,
- odpovědnost stran v případě nesplnění podmínek smlouvy.
3. Při podpisu smlouvy platí nájemce nájemné za rok (obvykle šekem) a kauci (obvykle 5% ročního nájemného).
4. Po obdržení platby od nájemce mu pronajímatel poskytne klíče, kroužky na klíče, přístupové karty atd., Které jsou nezbytné pro nerušený přístup do pronajatých prostor a související infrastruktury (bazén, tělocvična atd.), Jakož i kopie dokumentů ( osvědčení o vlastnictví, cestovní pas majitele atd.) požadované nájemcem k připojení vody, elektřiny, klimatizace, telefonu, internetu atd.
Jak probíhá pronájem nemovitostí v Dubaji?
Na trhu s nájemným v Dubaji i ve zbytku SAE je obvyklé platit nájemné rok předem. Všechny platby jsou zpravidla prováděny bankovními šeky. V závislosti na podmínkách smlouvy je roční částka nájemného placena jednou nebo více šeky. Ve druhém případě jsou kontroly datovány podle budoucích dat. Například pokud je počet kontrol 4, budou data kontrol odpovídat datům v budoucnosti každé čtvrtletí a pokud počet kontrol bude 12, budou datována v intervalech měsíce. Podle data uvedeného na šeku jej tedy může pronajímatel předložit bance a obdržet peníze z účtu nájemce. Vydání nezajištěných šeků ve Spojených arabských emirátech je trestným činem, takže placení šekem, i když neposkytuje 100% záruku nájemného, je poměrně spolehlivým a pohodlným způsobem, jak provádět platby.
Může pronajímatel, který není rezidentem SAE, získat peníze šekem? 
Je třeba si uvědomit, že doba, po kterou může být šek předložen k zaplacení, je 6 měsíců, po kterém „vyhoří“. Pokud je šek zapsán na jméno jednotlivce a není na něm vyznačeno pouze na bankovním účtu příjemce, může osoba uvedená na šeku bez ohledu na přítomnost víza k pobytu obdržet hotovost v kterékoli pobočce vydávající banky. V opačném případě, nebo pokud je šek zapsán na jméno společnosti, mohou být peníze na něj přijímány pouze na bankovní účet a účet musí být otevřen v jedné z bank ve Spojených arabských emirátech. Není také vyžadován stav rezidenta. Řada bank v SAE snadno otevírá účty pro nerezidenty (včetně zahraničních společností).
Postup pro otevření bankovního účtu trvá méně než hodinu a minimální požadavky pro vložení peněz na účet pro jeho otevření jsou v současné době 10 000 UAE dirhamů (asi 2750 USD).
Pokud uvedené nájemní možnosti nejsou vhodné pro pronajímatele, může uzavřít smlouvu s realitní kanceláří, jejímž prostřednictvím byl nájem uskutečněn. Poté mohou být šeky vystaveny jménem agentury a po obdržení peněz od nich je agentura převede (nebo převede v hotovosti) na pronajímatele. Hlavní věc v tomto případě je kompetentní přístup k otázce výběru partnerské společnosti.
Kdo platí provizi realitní agentuře?
Pokud je zprostředkovatelem transakce realitní kancelář, je mu vyplacena provize. Podle stávající praxe platí nájemce provizi realitní agentuře. Obvykle se jedná o 5% z roční částky nájemného. Agenturní služby končí po podpisu nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel potřebuje další agenturní služby (zastupování jeho zájmů ve Spojených arabských emirátech během doby pronájmu, přijímání plateb od nájemce, placení nákladů na správu nemovitostí atd.), Jejich náklady se sjednávají dodatečně.
Kdo platí za provoz a údržbu pronajatého majetku?
Nájemce a pronajímatel se mohou dohodnout na jakýchkoli nájemních podmínkách, ale zpravidla je nájemce odpovědný za úhradu nákladů na údržbu (Poplatky za údržbu) a generální opravu nemovitosti. Veškeré běžné výdaje spojené s provozem pronajatého objektu, jako například: platba vody, elektřiny, klimatizace, telefon, připojení k internetu atd., Jakož i průběžné opravy nemovitostí, nese nájemce. Nájemce navíc spojuje nástroje od příslušných dodavatelů samostatně a vlastním jménem. Nájemce také platí tzv „Poplatek za bydlení“ (Poplatek za bydlení), což je obecní poplatek ve výši 5% ročního nájemného. Poplatek účtuje Dubajský úřad pro elektřinu a vodu (DEWA) ve stejných splátkách po celý rok spolu s platbami za elektřinu a vodu. Pokud nemovitost není napojena na vodu a elektřinu (tj. Není osídlena), pak se daň z bydlení neúčtuje. Navzdory skutečnosti, že daň z bydlení byla zavedena již dávno, dosud nebyla všeobecně vybírána a stále není součástí mnoha účtů DEWA.
Je možné pronajmout si nemovitost v Dubaji bez agentů?
Téměř žádná transakce s nemovitostmi, včetně pronájmu, není dokončena bez agentů v Dubaji, stejně jako ve zbytku světa. V realitních kancelářích platí nejčastěji klienti, kteří chtějí pronajmout, pronajmout, koupit nebo prodat nemovitost. Na trhu mají agenti, jako nikdo jiný, informace o tom, kdo, co a kolik chtějí pronajmout, pronajmout, prodat nebo koupit. Nicméně daleko od všech profesionálních účastníků trhu je řádně zaregistrována a legálně fungující.
Jaké jsou požadavky na realitní kanceláře v Dubaji?
Nejprve je třeba mít na paměti, že v souladu s nařízením předsedy dubajského ministerstva země č. 85 z roku 2006 musí mít všechny realitní kanceláře působící v Dubaji licenci pro příslušný druh činnosti a musí být zapsány do zvláštního registru Úřadu pro regulaci trhu. Dubajská nemovitost (RERA). Vzhledem k tomu, že podnikatelské subjekty ve Spojených arabských emirátech nemají univerzální právní způsobilost, musí být v licenci jasně uveden povolený druh činnosti. Například pro zprostředkování leasingu by tato činnost měla být přímo uvedena v licenci.
Zároveň musí všichni zástupci společnosti absolvovat příslušný výcvikový kurz a získat osobní makléřské karty s individuálním číslem. Cílem těchto opatření je především ochrana práv a zájmů klientů a jejich účelem je minimalizovat možnost podvodů ze strany agentů. PR
Další informace získáte od specialistů IMEX Real Estate tel. v Moskvě +7 495 9842053, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected]
