V Dubaji, který za posledních šest let zažil stavební boom, ceny nemovitostí klesly na 4%. Podle Gulf News se ceny nemovitostí v nejprestižnějších projektech nacházejících se v oblastech Burj Dubaj („Dubajská věž“) a umělý ostrov Palm Jumeirah snížily o 20–40%.
S otázkami ohledně krize, klesajících cen nemovitostí a způsobů ochrany investorů jsme se obrátili na právníka Ahmed Kashwani, řídícího partnera advokátní kanceláře Kashawani, a Angeliku Shcheglovou, ředitelku realitní společnosti Dacha Real Estate.
Může se zdát, že mnoho investorů na místním trhu s nemovitostmi hledá cestu ven z bezvýchodné situace. Jaký je důvod - s obecnou recesí v ekonomice nebo s něčím jiným?
Mnoho realitních investorů SAE je ve velmi obtížné situaci. Krize a inflace vedly ke změně finančního stavu mnoha z nich. Nepřiměřená zpoždění ve výstavbě zařízení a někdy i jejich úplné zrušení neustále podkopává důvěru v dubajský trh, který se před nedávnem zdál neotřesitelný a naprosto spolehlivý.
Proto je v současné době prioritní přání investorů v Dubaji plně splatit své investované prostředky zcela pochopitelné. Bohužel to není vždy možné, ale existuje řada alternativních řešení, která pomáhají dostat se z této situace s minimálními ztrátami.
Jaké možnosti jsou investorům nabízeny?
Není tolik možností, jak bychom chtěli, ale přesto existují. Vezměte například ty, kteří investovali do několika probíhajících staveb od jednoho vývojáře, kde byl každý z objektů placen pouze částečně. Takovým investorům může být doporučeno, aby snížili počet objektů přepočítáním již vložených prostředků, čímž je zcela nebo téměř úplně vyplatí na úroveň, kde nejsou po dlouhou dobu vyžadovány žádné další platby.
Můžete také doporučit snížit náklady na objekt. Koneckonců, mnozí koupili nemovitost za ceny, které jsou dnes zdaleka realitou. Například náklady na čtvereční stopu v některých projektech činily 5 000 dirhamů a jejich výstavba ještě nezačala. A pokud porovnáme minulost s dnešními cenami 1000 dirhamů za čtvereční stopu, je velmi obtížné odůvodnit pokračování plateb za nedokončený nebo nezačatý projekt za ceny pětkrát vyšší než současné tržní ceny.
Můžete také poradit investorům, pokusit se propojit platby s fázemi výstavby, nikoli s kalendářními daty, nebo je odložit, dokud není projekt skutečně dokončen.
Jako spekulanti si neuvědomilo mnoho vývojářů, že dříve či později se trh zhroutí?
Samozřejmě, že to pochopili. Ale jak víte, kdo neriskuje ... A investoři riskovali, ale nikdo nezrušil zákony trhu. To však v žádném případě neznamená, že práva investorů by neměla být chráněna. Mnozí příliš a, jak nyní vidíme, zcela nepřiměřeně důvěřovali trhu, protože měli štěstí a trh jim po dlouhou dobu umožňoval vydělávat skvělé peníze. Neobviňujte je, natož trestat.
Nemyslíte si, že hlavní „rána“ dopadla na vývojáře? Navíc nejsou vždy vinni zpožděním výstavby? Je spravedlivé přimět vývojáře, aby přezkoumali podmínky smluv, se kterými se investoři dohodli?
Smlouva je dobrovolná dohoda stran, která stanoví, změní nebo ukončí jejich práva a povinnosti. Otázka úmyslu jedné ze stran ukončit své závazky vyplývající ze smlouvy je proto přípustná a legální. Nemůžeme jen upozornit na skutečnost, že většina smluv je velmi jednostranná - jsou psány v zájmu vývojářů a žádným způsobem nechrání zájmy investorů. V řadě případů investoři dodnes takové prodejní smlouvy neobdrželi a jejich platby byly prováděny pouze na základě formulářů pro rezervaci nemovitostí. V některých případech naši zákazníci nemají ani rezervační formuláře, ale pouze kopie šeků nebo bankovních převodů provedených na základě ústních dohod. Pouze včasná pomoc profesionálního právníka vám pomůže porozumět všem podrobnostem smlouvy, aby byla co nejúčinněji chráněna vaše práva a dodržovány vaše povinnosti, aniž by došlo k porušení práv druhé strany a zohlednění všech nuancí.
Jak legálně jsou příslušné smlouvy o koupi a prodeji, přestože ve většině případů porušují práva investorů?
Smlouvy byly v zásadě vypracovány velmi kompetentně legálně, což klamalo velké množství investorů. Proto vždy mluvíme o nutnosti hledat oboustranně výhodná řešení, jednat s vývojářem a pouze v extrémních případech kontaktovat soudy. Vedení soudního řízení a navíc získání soudního sporu je dlouhý a stresující proces. A před zahájením soudního vztahu se musíte ujistit, že v okamžiku přijetí soudního rozhodnutí ve váš prospěch bude mít žalovaný na co odpovědět.
Úvěrový účet měl být schopen zachránit a poté vrátit prostředky investorů, že?
Máte naprostou pravdu. Jedním z nejdůležitějších kroků podniknutých dubajskou vládou k ochraně zahraničních investic a ke zvýšení spolehlivosti dubajského trhu s nemovitostmi bylo přijetí zákona č. 8 „o vázaných účtech“ v roce 2007. Zákon stanoví, že veškeré peněžní příjmy z prodeje nemovitostí ve fázi „mimo plán“ (návrh a zahájení výstavby) by měly být připsány na zvláštní účet a použity v budoucnosti pouze k financování této konkrétní stavby. V případě porušení stavebních podmínek má Dubajský úřad pro dohled nad trhem s nemovitostmi (RERA) právo zmrazit prostředky dostupné na záručním účtu a v případě bankrotu vývojáře nebo zrušení projektu obdrží investoři náhradu. RERA tak funguje jako rozhodce při řešení sporů mezi kupujícím a vývojářem. V praxi je však situace jiná.
To znamená, že dnes systém stále není dostatečně účinný, aby znovu důvěru investorů znovu inspiroval?
Nemůžeme mluvit o neefektivním fungování systému. Můžeme pouze konstatovat, že bohužel žádný systém není pojištěn proti bezohledným vývojářům. V současné době se vyvíjí řada nových účtů, jejichž přijetí pomůže Dubaji znovu získat důvěru investorů a přiměřeně překonat krizi.
Jak řešíte spory dnes?
V zásadě jednáním s vývojáři, jménem a společně se zákazníky. Naším hlavním úkolem je dosáhnout vzájemně výhodných dohod mezi stranami při dodržení všech nezbytných formalit. Pokud jednání nepovedou k požadovanému výsledku, nemáme jinou možnost než obrátit se na soud.
Je-li projekt „zmrazený“, je povinen developer plně odškodnit investora za jeho investice?
Odpověď na tuto otázku je jasně a jasně uvedena v odstavci D 11 článku zákona č. 9 z roku 2009, konkrétně: „Je-li výstavba předmětu pozastavena z důvodů, které jsou mimo kontrolu vývojáře, má developer právo ukončit smlouvu odečtením 30% částky zaplacené investorem“ .
Na jakémkoli trhu s nemovitostmi dochází ke zpožděním. Co se však považuje za přijatelné?
Článek 17 zákona č. 8 z roku 2007 stanoví, že pokud výstavba nemovitosti nebyla zahájena do šesti měsíců ode dne vydání povolení k prodeji nemovitosti „mimo plán“ bez jakéhokoli platného nebo přijatelného důvodu, je developer z oficiálního rejstříku, který má právo vykonávat činnosti.
Může to někdo ovládat?
Jak již bylo uvedeno, RERA, Dubajský úřad pro dohled nad trhem s nemovitostmi, odpovídá za monitorování, jehož hlavním úkolem je včasná aktualizace databáze o registraci nových objektů, fázích probíhající výstavby a poskytování informací o pozastavených nebo „zmrazených“ objektech.
Neexistuje žádný takový postup - při zrušení stavby objektu platit určité pokuty?
Vraťme se znovu k výše uvedenému zákonu č. 9, který naprosto jasně stanoví následující tresty:
- Je-li projekt postaven nejméně 80%, má Developer právo zcela zadržet částku již zaplacenou investorem a požadovat vrácení zbývající smlouvy.
- Je-li projekt postaven nejméně 60%, má Developer právo ukončit smlouvu a zadržet 40% celkových nákladů na objekt.
- Pokud výstavba projektu nedosáhne 60%, je Developer po ukončení smlouvy oprávněn srážet 25% z celkových nákladů.
Tyto sankce se ukládají pouze investorům, stejně jako zákon jako celek.
Co je třeba z právního hlediska udělat, aby se získala důvěra investorů?
Ekonomika v Dubaji je silně závislá na obchodu, investicích a cestovním ruchu. Nedávná měnová politika v zemi však způsobila vážný úder ekonomickému rozvoji státu. Podle odborníků je model ekonomického rozvoje v Dubaji vysoce závislý na zahraničním kapitálu a rozsáhlých mezinárodních projektech. Vláda musí v blízké budoucnosti vyvinout program stimulující ekonomiku, v opačném případě bude obtížné znovu získat důvěru investorů.
Zpravidla si nikdo nemyslí, že v první řadě musíte být schopni procházet zákony, které upravují prodejní transakce a chrání vaše práva. Včasné oslovení profesionálů, kteří jsou dobře zavedeni na realitním trhu, pomůže získat úplné informace o projektech a cenách, jakož i nezbytnou právní podporu, která bezpochyby pomůže výrazně urychlit proces, ušetřit čas a peníze, zachránit nervy.
Advokátní kancelář Kashwani a nemovitost Dacha jsou vám vždy k dispozici.
Rozsah našich služeb:
- Nákup a prodej hotových bytů a vil;
- Nákup a prodej kanceláří a nevýrobních prostor;
- Plánování a realizace investic do poklesu cen v krizi;
- Před a poprodejní servis (příprava balíčku dokumentů k prodeji nemovitosti);
- Pronájem bytových a nebytových prostor;
- Poradenství v oblasti nemovitostí
- Registrace firem a offshore společností;
- Všechny druhy právního poradenství.
