Otázka: Co by měli v situaci světové finanční krize dělat kupující nemovitostí, pokud prodávající zmizel, jeho kancelář je zavřená a telefony neodpovídají?
Odpověď: Každý rezident Spojených arabských emirátů, tj. Vy a já, jste přímo nebo nepřímo spojeni s dubajským realitním trhem. Hospodářská krize postihující všechny země světa tak či onak ovlivňuje každého člověka. Je třeba uznat, že mezinárodní finanční krize, která s sebou nese omezení půjček kupujícím a zvýšení úrokových sazeb, donutila mnoho vývojářů, aby své projekty donekonečna zmrazili. Zákon o vázaných účtech č. 8 z roku 2007 zavázal organizace k otevření záručních nebo svěřenských účtů pro své projekty, čímž kupujícímu poskytly srozumitelnější informace o kvalitě vývojáře a jeho spolehlivosti. Dnes jsou všechny nové organizace povinny tento zákon dodržovat. Některé zdroje nemovitostí však uvádějí, že na konci roku 2008 se nový zákon č. 8 bude vztahovat na všechny developery v Dubaji. Úřad pro dohled nad nemovitostmi (RERA) a nový zákon č. 8 umožní kupujícím nemovitostí v Dubaji, kteří ztratili investice v minulosti kvůli zpoždění výstavby, cítit se sebevědomější. Úřad pro kontrolu nemovitostí (RERA) přísně varuje investory do nemovitostí o nutnosti věnovat pozornost těmto faktorům:
- Realitní developer musí být registrován u RERA a mít registrační číslo
- Hotovostní příspěvky pro vývojáře musí být připsány na vázaný účet (trustový účet) otevřený v bance autorizované společností RERA. Realitní makléř musí mít zvláštní osvědčení s razítkem a registračním číslem RERA.
První věc, kterou by měl kupující nemovitosti zkontrolovat, je, zda je developer registrován na dubnovém ministerstvu půdy. Ochranu práv kupujícího může zaručit pouze pozemkové oddělení a teprve poté může kupující podepsat memorandum o porozumění (MOU) nebo smlouvu s developerem. Jediným opatřením, které může kupující učinit, je podat stížnost (reklamaci). Poté následuje její soudní řízení u občanského soudu, který lze poté připojit ke stížnosti vyššímu orgánu. Kupující může podat stížnost u RERA a dalších příslušných orgánů, jako je policie a soud. To znamená, že ve výše uvedené situaci, pokud vývojář zmizel a jeho kancelář je zavřená, musíte kontaktovat místní policejní vyšetřovací oddělení a podat stížnost na vývojáře.
Otázka: Uveďte prosím státní instituce, kde byste měli uplatnit nároky týkající se nemovitostí?
Odpověď: Úřad pro dohled nad nemovitostmi (RERA) je hlavním orgánem v Dubaji odpovědným za legalizaci sektoru nemovitostí. V případě sporu s vývojářem musí kupující nejprve kontaktovat společnost RERA a vedení posoudí nárok a jeho podstatu a také ověří smlouvu podepsanou kupujícím.
RERA poté případ podá u soudu nemovitostí, který je v zásadě občanským soudem. Spory o prodlení se splátkami plynoucí ze zpožděných termínů výstavby spadají do největší kategorie pohledávek, které získal nový dubajský realitní soud. Tento soud může řízení přijmout, pokud se obě strany obrátily na soud a zaregistrovaly svá kontaktní čísla a adresy. Odborníci, kteří sedí u soudu pro nemovitosti, musí být schváleni dubajskými soudy a přísahají, že budou případy řešit nestranně a spravedlivě.
Otázka: Mohu vrátit peníze zaplacené za nemovitost?
Odpověď: Závisí to na podmínkách smlouvy, která byla podepsána oběma stranami, a na vzájemných závazcích stanovených ve smlouvě. Smlouvy obvykle uvádějí právní předpisy, na které se vztahují. Pokud je to ve smlouvě splatné a došlo-li k zjevnému porušení jejích článků vývojářem, má kupující právo podniknout kroky k ochraně svých práv u soudu nebo v jiné alternativní formě, aby se pokusil najít řešení sporné situace. Kupující by si měl být vědom hlavních ustanovení smlouvy a chránit svá práva nejúčinnějším způsobem, aby dokázal, že vývojáři nestavali to, co slíbili, nebo to ve špatném čase. V kupní smlouvě jsou obvykle zvláštní ustanovení, která stanoví možnost zpoždění na základě důvodů nedodržení termínů výstavby, které přímo souvisejí s vývojářem nebo jsou na něm nezávislé. Tato ustanovení obvykle vysvětlují, v jaké fázi může kupující smlouvu jednostranně vypovědět a jaká bude výše plateb a náhrad, které mu náleží. Investoři by měli věnovat zvláštní pozornost těm článkům dohody, které stanoví data uvedení zařízení do provozu a z jakých důvodů může vývojář tyto podmínky změnit. Aby smlouva byla skutečně právním právním dokumentem, musí být smluvní závazky nahrazeny poměrným uspokojením. Poměrné uspokojení je zisk nebo ztráta, které strany obdržely a které motivují strany k plnění svých smluvních závazků. To opět závisí na rozhodnutí soudu o stížnosti kupujícího.
Otázka: Kdo může zaručit, že výstavba plánovaných projektů bude pokračovat?
Odpověď: Platby kupujících off-plan majetku v Dubaji budou chráněny speciálně spravovanými svěřeneckými účty, tzv. Svěřenými účty, v souladu se zákonem o svěřeneckých účtech č. 8. Tento zákon je povinný pro každou společnost nebo jednotlivce, kteří dostávají platby za nemovitosti, jejichž výstavba ještě není dokončena. Vývojáři, kteří zavádějí nové obytné nebo komerční vícepodlažní budovy a komunity, by se měli obrátit na zemské ministerstvo Dubaje, aby si mohli otevřít záruční účet. Peníze zaplacené kupujícími nebo finančními institucemi za nemovitostní jednotky budou připsány na zvláštní účet otevřený pro každou konkrétní novou budovu v autorizované bance. Zákon stanoví, že vývojáři musí jmenovat správce záručního účtu, který bude sledovat využívání prostředků z účtu. Developer by měl nejprve získat certifikát od konzultanta pracujícího v zařízení, který obvykle ukazuje, která fáze výstavby již byla dokončena. Správce záručního účtu musí oznámit pozemkovému ministerstvu částky, které byly developerovi vydány. I po dokončení projektu nebude mít vývojář přístup k částkám na účtu. Pozemkové oddělení zmrazí 10% nákladů projektu na záručním účtu po dobu jednoho roku po dokončení stavby, dokud nebudou všechny nemovitostní jednotky zaregistrovány na jméno kupujících a dokud nebudou vydány poslední dokumenty potvrzující vlastnictví.
Nejsou-li splněny žádné požadavky zákona, může být vývojářovi uložena pokuta ve výši nejméně 200 tisíc AED. Kromě toho za účelem snížení úrovně spekulací na trhu vydala RERA dne 1. ledna 2009 výnos, ve kterém se vývojářům a bankám přikazuje, aby před začátkem výstavby neúčtovali kupujícím a investorům více než 20% hodnoty nemovitosti. „U rozestavěných nemovitostí by vývojáři, kteří shromáždili více než 20% smluvní hodnoty nemovitosti od kupujících, měli okamžitě přestat účtovat další platby, dokud se částky vybrané na záručních účtech nezačnou dostávat k stavitelům.“ RERA také vydala regulační postupy související se zákonem č. 13, kterým se zřizuje prozatímní majetkový registr pro všechny plánované nemovitosti, které musí být registrovány u ministerstva. Zemské ministerstvo tak může zaručit, že všechny plánované nemovitosti spadají pod výše uvedené požadavky, které musí vývojáři přísně dodržovat.
