Tyto a další otázky položil Dr. Mahdi Al Aswad, generální ředitel Halcon Rea l Estate. Rovněž se pokusil odpovědět na ně analýzou současné situace na realitním trhu SAE
Měly by být úrokové sazby půjček skutečně tak vysoké?
Zájem o půjčky poskytované centrálními bankami má určitý dopad na trh s bydlením. Když půjčky klesnou, ceny domů vždy stoupají a naopak.
Co ale dělat s úrokovými sazbami stanovenými institucemi poskytujícími hypoteční financování? Jaký vliv mají na realitní trh v zemi? Tato otázka stojí za to se zeptat na trhu, jako je SAE, kde je dirham zavěšen k dolaru a úrokové sazby úvěrů zůstávají na 9–10%. Koneckonců, pak scénář „Pokud úrokové sazby klesnou, pak ceny bydlení porostou a naopak“ nefunguje.
Půjčky jsou příliš drahé
Vysvětlení, proč jsou úrokové sazby z úvěrů ve Spojených arabských emirátech vysoké, je velmi jednoduché - úrokové sazby v dirhamech jsou vyšší než bankovní úroky v dolarech. Důvody, proč jsou úvěrové sazby vysoké, jsou mnohem složitější a není tak snadno pochopitelné.
Musíte si položit otázku, proč vám banky účtují 9,5%, když byl dirham po mnoho let uměle udržován vůči dolaru. Nejedná se o hlavní úrokovou sazbu bank, o které mluvíme, ale o další dvě až tři procenta, která banky přidávají ke svým produktům „shora“. Proč to nemůže být 1,5%? Získání půjčky dolaru znamená úrokovou linii 5,5% a půjčka v dirhams vás stojí 9,5%. To je nesmysl.
Na vyspělých trzích jsou věřitelé obvykle kritizováni za nedbalost ohledně standardů půjček na bydlení. Zde můžeme kritizovat opačným směrem. Banky říkají, že by měly mít na paměti svá rizika při poskytování úvěrů na bydlení na rozvíjejícím se trhu.
Souhlasím s tím, že trh s nemovitostmi v Emirátech není tak ustálený, jako je například evropský nebo americký, ale na všech trzích existují prvky rizika bez ohledu na stupeň jejich rozvoje. A samozřejmě, rizika nemohou zdvojnásobit čísla, jak se to děje zde. Uplyne trochu času a všechny důsledky tohoto budou zřejmé.
Negativní dopad
Když mluvíme o nájemném, vidíme z pohledu omezení horní hranice jeho nákladů a kontroly nad nájemním, že se tento problém týká mnoha.
Kontrola růstu nájemných cen bezpochyby ovlivňuje majitele (investory) bydlení, kteří pronajímají svůj majetek nájemcům. Vzhledem k vysokému zájmu bank o půjčky se investoři ocitnou mezi skálou a těžkým místem. V současné době není majitelům domů dovoleno zvyšovat roční nájemné o více než 7%, ale banky si z přijatých půjček nadále účtují 9,5%. No a jak byste měli mít zájem o to, aby jste na trhu poskytli takový produkt, jako je bydlení, který by činil zisk 7% ročně, zatímco platíte bance 9,5%? Mínus je 2,5%, což není příliš atraktivní pro investory a potenciální kupce domů.
Trhy s nemovitostmi se obvykle vyvíjejí v důsledku přítomnosti dvou faktorů: nabídky / poptávky a financování. Ve Spojených arabských emirátech jsou otázky nabídky / poptávky diskutovány velmi často a všude. Bohužel je důležité mít faktor, jako je financování hypotéky a související náklady.
Úvěry na bydlení jsou však dnes důležitější otázkou podporující trh než kdy jindy, protože velké množství nemovitostí se blíží fázi dokončení a uvedení do provozu. Nakonec by lidé měli mít možnost koupit nemovitost za přijatelné ceny a hodnota peněz se v tomto případě stává klíčovým faktorem, který ukazuje, zda si to mohou nebo nemohou dovolit.
Co dělat
Zdá se mi, že dnes jsme v situaci, kdy vpřed znamená pro banky přezkum jejich vysokých úrokových sazeb na hypoteční úvěry. Jak můžeme rovnováhu mezi připnutým „stropem“ zvyšování nájemného a splácením úroků z půjček bankám? Jak můžeme překonat tyto vysoké úrokové sazby?
Jedním ze způsobů je povzbuzení investorů a promotérů k financování projektů a nákupu nemovitostí samostatně, přičemž banky zůstanou „přes palubu“. Problém je v tom, že to drasticky omezí rozvoj trhu. A když je trh s nemovitostmi takový jako v SAE, kde by každý měl být zaneprázdněn a mít zájem, existuje riziko stagnace.
Na základě svých zkušeností řeknu, že k nám přichází mnoho lidí, kteří si kupují nemovitosti, a když jim řekneme, že mohou získat 75–80% financování, jsou prostě šťastní. Poté však přijde banka, která je šokuje svými úrokovými sazbami. Mnoho kupujících je obeznámeno s úrokovými sazbami v Londýně nebo ve Spojených státech, což jim bezpochyby brání v nákupu v Emirátech. Měli by už myslet dvakrát, než se rozhodnou zde koupit nemovitost.
Budoucnost
Chci říci, že vysoké sazby na místní půjčky ve Spojených arabských emirátech dnes ponechávají prostor pro nižší ceny, které stojí za sledování, a tento nový trh s nemovitostmi se posune do zralosti a bude zde dostatek prostoru pro zdravou konkurenci. Pojďme sledovat vývoj událostí.
