ODPOVĚDI NA NEJČASTĚJŠÍ OTÁZKY Květen Kupují zahraniční občané nemovitost v Dubaji?
Občané cizích zemí, kteří nejsou členy Rady pro spolupráci v Arabském zálivu (GCC), jsou oprávněni získat plné vlastnictví nemovitostí v Dubaji („freehold“) pouze na speciálně určených územích, v tzv. Freehold zónách. Seznam těchto zón je stanoven vyhláškou vládce Dubaje č. 3 z roku 2006. Patří mezi ně téměř celé území „nového Dubaje“, včetně takových populárních oblastí, jako je Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers atd.
Je nutné registrace nemovitostí v Dubaji a kdo se jich účastní?
Registrace práv k nemovitostem v Dubaji zajišťuje Dubajské zemské ministerstvo. Vlastnická práva, dlouhodobý pronájem, zástavy nemovitostí atd. Dnes podléhají povinné registraci v příslušném rejstříku, registrace se provádí jak na hotových a doprovodných zařízeních, tak na stavebních projektech („mimo plán“). V prvním případě obdrží majitel osvědčení o registraci nemovitosti (vlastnická listina), a v případě registrace ještě nedokončené nemovitosti (registrace Oqood) - počáteční kupní smlouva (počáteční smlouva o prodeji). Náklady na registraci převodu vlastnictví nemovitostí v pozemkovém oddělení jsou v obecném případě 4% z prodejní ceny plus 4000 drx UAE (přibližně 1100 USD) za služby transakčního zpracovatelského centra (správce DLD) plus malá pevná platba (v závislosti na typu registrované nemovitosti) pro vydání certifikátu.
Jaké daně by měl majitel nemovitosti platit v Dubaji?
Ve Spojených arabských emirátech neexistují žádné daně z majetku a příjmu. Vlastnictví nemovitostí v Dubaji, stejně jako příjem příjmů, například z jeho pronájmu, tedy nemá pro vlastníka v jurisdikci SAE žádné daňové důsledky. Je však třeba si uvědomit, že vlastník nemovitosti odpovídá za její řádnou údržbu a je povinen uhradit náklady na její údržbu (tzv. Poplatky za údržbu nebo servisní poplatky).
Výše poplatků za služby je stanovena správcovskou společností po dohodě se sdružením vlastníků (pokud takové sdružení již bylo vytvořeno) a schváleno Dubajskou regulační agenturou pro trh s nemovitostmi (RERA).
Poplatek za údržbu zahrnuje náklady na ostrahu budovy, úklid společných prostor, sběr odpadu, údržbu infrastruktury (parkoviště, bazény, tělocvičny, rekreační oblasti) atd. Platí zpravidla roční platby za rok předem a pro Dubaj se v závislosti na projektu pohybují od 20 do 80 USD za metr čtvereční. m za rok.
Může si jej majitel nemovitosti v Dubaji pronajmout?
Vztahy mezi pronajímateli a nájemci v Dubaji se řídí zákonem č. 26 z roku 2007 a jeho změnami. Podle platné legislativy má každý vlastník nemovitosti na území emirátu Dubaj právo pronajmout si svůj majetek za dlouhodobý nájem. Nemovitost se obvykle pronajímá na dobu jednoho roku a poté se obnoví. Majitelé se také mohou obrátit na společnost s licencí a převést na ni svůj majetek za účelem správy. V tomto případě se správcovská společnost stará o všechny záležitosti týkající se vztahů s nájemníky.
Jaké příjmy z pronájmu může majitel nemovitosti v Dubaji očekávat?
Pokud hovoříme o průměrných tržních ukazatelích současné návratnosti investic do nemovitostí, pak u bydlení v Dubaji je dnes ukazatel čistého příjmu z pronájmu (tj. Příjmu po odečtení nákladů na správu nemovitostí) v průměru 5 - 8% ročně. Rozpětí ziskovosti je způsobeno rozdíly v druhu a kategorii nemovitostí, jejich umístění a nákladech na služby. Navíc dražší exkluzivní nemovitost zpravidla poskytuje nižší návratnost ve formě příjmů z pronájmu než hromadné bydlení v dostupných projektech.
Pokud jde o trh s kancelářskými nemovitostmi, jsou dnes takové investice z hlediska příjmů z pronájmu méně atraktivní než nákup bydlení. Leasing maloobchodních prostor (to zahrnuje nejen obchody, ale také servisní místa, kavárny, restaurace atd.) Je potenciálně schopen generovat vyšší příjem (až 15%), to však záleží na parametrech samotné nemovitosti, a od vnějších faktorů.
Existují nějaká omezení týkající se nákladů na pronájem v Dubaji?
Uzavřením smlouvy o pronájmu nemovitostí mají strany transakce právo dohodnout se na jakýchkoli podmínkách, které nejsou v rozporu s platnou legislativou. Neexistují žádná přímá omezení nájemné, která je uvedena ve smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Při obnově smlouvy na další období však existují legislativně zavedená omezení týkající se zvýšení nákladů na pronájem. Při revizi nájmů směrem nahoru by se měl pronajímatel řídit indexem Dubajského úřadu pro regulaci nemovitostí (RERA), který odráží průměrné ceny nájemného pro různé typy bydlení v závislosti na oblasti.
Jaké jsou požadavky na nájemníky v Dubaji?
Nájemcem nemovitostí v Dubaji (pokud nemluvíme o krátkodobém nájemním bydlení), může být pouze fyzická nebo právnická osoba se statusem rezidenta ve Spojených arabských emirátech. To znamená, že nájemní smlouva může být uzavřena pouze s občanem SAE nebo zemí, která je členem Rady pro spolupráci arabských států Perského zálivu, nebo s krajanem s vízem k pobytu.
Nájemce je tedy právnickou osobou, musí mít odpovídající registraci v SAE. Může se jednat o místní organizaci, společnost registrovanou ve svobodné ekonomické zóně nebo pobočku (zastoupení) zahraniční společnosti.
Vyžaduje se registrace nájemní smlouvy na nemovitost v Dubaji a kdo se jí účastní?
V souladu se zákony dubajského emirátu musí být veškerý pronájem nemovitostí na jeho území řádně zaregistrován. Registraci nájemních smluv zajišťuje Dubajská realitní kancelář (RERA). Zejména pro tyto účely agentura vytvořila systém Ejari, který umožňuje registraci smluv přes internet a specializovaná servisní střediska. Pronajímatel si může pronajmout i nájemce. Doposud byla stanovena odpovědnost za nedodržení požadavku povinné registrace, ale podle ustanovení zákona jsou všichni účastníci transakcí, které nebyly zaregistrovány, automaticky zbaveny práva požádat soudní a vládní orgány o ochranu svých zájmů. Pro otevření víz k pobytu v rodině je rovněž vyžadována registrace nájemních smluv v systému Ejari.
Jak platit nájemné za nemovitost v Dubaji?
Na trhu s pronájmy v Dubaji i ve zbytku Spojených arabských emirátů je obvyklé platit nájemné za příští rok.
Všechny platby jsou zpravidla prováděny bankovními šeky. V závislosti na podmínkách smlouvy je roční částka nájemného placena jednou nebo více šeky. Ve druhém případě jsou kontroly datovány podle budoucích dat. Například pokud je počet kontrol 4, budou data kontrol odpovídat datům v budoucnosti každé čtvrtletí a pokud počet kontrol bude 12, budou datována v intervalech měsíce. Podle data uvedeného na šeku jej tedy může pronajímatel předložit bance a obdržet peníze z účtu nájemce. Vydání nezajištěných šeků ve Spojených arabských emirátech je trestným činem, takže placení šekem, i když neposkytuje 100% záruku nájemného, je poměrně spolehlivým a pohodlným způsobem, jak provádět platby.
Může pronajímatel, který není rezidentem SAE, získat peníze na šek?
Je třeba si uvědomit, že doba, po kterou může být šek předložen k platbě, je 6 měsíců, po kterém je zrušena. Pokud je šek zapsán na jméno jednotlivce a není na něm vyznačeno pouze na bankovním účtu příjemce, může osoba uvedená na šeku bez ohledu na přítomnost víza k pobytu obdržet hotovost v kterékoli pobočce vydávající banky. V opačném případě, nebo pokud je šek zapsán na jméno společnosti, mohou být peníze na něj přijímány pouze na bankovní účet a účet musí být otevřen v jedné z bank ve Spojených arabských emirátech. Není také vyžadován stav rezidenta. Řada bank ve Spojených arabských emirátech snadno otevírá účty pro nerezidenty vlastníků nemovitostí.
Postup pro otevření účtu u banky trvá méně než hodinu a minimální požadavky pro uložení peněz na účet pro jeho otevření jsou v současné době 5 000 drxů (přibližně 1 400 USD). Pokud uvedené nájemní možnosti nejsou pro pronajímatele vhodné, může uzavřít smlouvu se správcovskou společností nebo s realitní kanceláří, jejímž prostřednictvím byl nájem uskutečněn. Šeky pak mohou být vydány jménem agentury a po obdržení peněz od nich je agentura převede (převody v hotovosti nebo jiným vhodným způsobem) na pronajímatele. Hlavní věc v tomto případě je kompetentní přístup k otázce výběru partnerské společnosti.
Kdo platí provizi realitní agentuře? Pokud je zprostředkovatelem transakce realitní kancelář, je mu vyplacena provize. Podle stávající praxe platí nájemce provizi realitní agentuře. Obvykle se jedná o 5% z roční částky nájemného.
Agenturní služby končí po podpisu nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel potřebuje další agenturní služby (zastupování jeho zájmů ve Spojených arabských emirátech během doby pronájmu, přijímání plateb od nájemce, placení nákladů na správu nemovitostí atd.), Jejich náklady se sjednávají dodatečně.
Kdo platí za provoz a údržbu pronajatého majetku?
Nájemce a pronajímatel se mohou dohodnout na jakýchkoli nájemních podmínkách, ale zpravidla je nájemce odpovědný za úhradu nákladů na údržbu (poplatky za údržbu / servisní poplatky) a velké opravy majetku.
Veškeré běžné výdaje spojené s provozem pronajatého objektu, jako například: platba vody, elektřiny, klimatizace, telefon, připojení k internetu atd., Jakož i průběžné opravy nemovitostí, nese nájemce. Nájemce navíc spojuje nástroje od příslušných dodavatelů samostatně a vlastním jménem. Nájemce také platí za tzv „Poplatek za bydlení“, což je obecní poplatek ve výši 5% ročního nájemného. Poplatek účtuje Dubajský úřad pro elektřinu a vodu (DEWA) ve stejných splátkách po celý rok, spolu s platbami za elektřinu a vodu. Pokud nemovitost není napojena na vodu a elektřinu (tj. Není osídlena), pak se daň z bydlení neúčtuje. Navzdory skutečnosti, že daň z bydlení byla zavedena již dávno, její rozsáhlý výběr nebyl řádně zaveden a stále není součástí některých účtů DEWA.
Je možné obejít se bez agentů při transakcích s nemovitostmi v Dubaji?
Téměř žádná transakce s nemovitostmi není dokončena bez agentů v Dubaji, stejně jako ve zbytku světa. V realitních kancelářích platí nejčastěji klienti, kteří chtějí pronajmout, pronajmout, koupit nebo prodat nemovitost. Na trhu mají agenti, jako nikdo jiný, informace o tom, kdo, co a kolik chtějí pronajmout, pronajmout, prodat nebo koupit. Nicméně daleko od všech profesionálních účastníků trhu je řádně zaregistrována a legálně fungující.
Jaké jsou požadavky na realitní kanceláře v Dubaji?
Nejprve je třeba mít na paměti, že v souladu s nařízením předsedy dubajského ministerstva země č. 85 z roku 2006 musí mít všechny realitní kanceláře působící v Dubaji licenci pro příslušný druh činnosti a musí být zapsány do zvláštního registru Agentury pro regulaci trhu. Dubajská nemovitost (RERA). Vzhledem k tomu, že podnikatelské subjekty ve Spojených arabských emirátech nemají univerzální právní způsobilost, musí být v licenci jasně uveden povolený druh činnosti. Například pro zprostředkování prodeje, nákupu nebo pronájmu musí být tyto typy činností v licenci výslovně uvedeny.
Zároveň musí všichni zástupci společnosti absolvovat příslušný výcvikový kurz a získat osobní makléřské karty s individuálním číslem. Cílem těchto opatření je především ochrana práv a zájmů klientů a jejich účelem je minimalizovat možnost podvodů ze strany agentů. Podívejte se na registraci realitní kanceláře a jejích agentů na oficiálních webových stránkách zemského ministerstva Dubaje na adrese www.dubailand.gov.ae.
Proč je důležité, aby byl agent správně zaregistrován?
Dubajský realitní trh je nadnárodní. Kupující, prodávající, pronajímatelé a nájemci jsou obvykle cizí státní příslušníci. Kde se mohou hledat jeden pro druhého v případě, že se něco pokazí? Realitní agentura se sídlem v Dubaji je proto vážným garantem transakce. Kromě toho je důležitým faktorem požadavek právních předpisů o 100% vlastnictví takové společnosti místními obyvateli - občany SAE.
Ve většině případů realitní agentura jedná jako třetí strana při transakci mezi prodávajícím a kupujícím a zaručuje zájmy obou.
Například zpravidla agentura přijme vklad od kupujícího a drží jej až do konečného vypořádání a registrace transakce. Pro kupujícího to zaručuje vrácení kauce, pokud k transakci nedojde vinou prodávajícího. A prodejce může zase počítat s výplatou částky vkladu jako kompenzace, pokud k transakci nedojde vinou kupujícího.
JAK SKUTEČNĚ NÁKUP V DUBAI
Obecně řečeno, postup nákupu nemovitosti v Dubaji je ve většině případů následující:
1. Kupující vybere nemovitost, kterou chce koupit.
2. Prodávající a kupující podepisují kupní smlouvu, která odráží všechny parametry transakce, zejména:
- hodnota nabytého majetku
- dodatečné platby spojené s transakcí (provize agentů, platby vývojáři, registrační poplatek, vrácení nákladů na údržbu zaplacených předem atd.)
- období, během kterého musí být transakce nákupu a prodeje dokončena
- podmínky a postup pro vypořádání
- odpovědnost stran v případě nesplnění podmínek smlouvy
3. Při podpisu kupní smlouvy s prodávajícím provede kupující zálohu (obvykle 10% z hodnoty nabyté nemovitosti).
4. Prodávající vypracuje povolení od vývojáře k prodeji svého majetku (No Objection Certificate, NOC), které je nezbytné pro registraci transakce u Dubajského zemského úřadu, a potvrzuje, že prodávající nemá žádné nedoplatky na platbách souvisejících s nemovitostmi.
5. Po získání povolení k prodeji prodávající a kupující zaregistrují nemovitost jménem nového majitele v jednom z registračních středisek zemského úřadu (správce DLD).V době registrace se obvykle vypořádávají také transakce.
JAK SKUTEČNÝ ODHAD K PRONÁJMU V DUBAI
Obecně řečeno, postup pronájmu nemovitostí v Dubaji je ve většině případů následující:
1. Pronajímatel hledá sám nájemce nebo s pomocí realitní kanceláře.
2. Když je nájemce nalezen, pronajímatel s ním podepíše nájemní smlouvu, která odráží všechny parametry transakce, zejména:
- cena pronájmu a platební podmínky
- doba pronájmu a podmínky jejího prodloužení
- dodatečné náklady spojené s provozem nemovitosti a jejich distribucí mezi stranami
- odpovědnost stran v případě nesplnění podmínek smlouvy
3. Při podpisu smlouvy platí nájemce nájemné za rok (obvykle šekem) a kauci (obvykle 5% ročního nájemného).
4. Po obdržení platby od nájemce mu pronajímatel poskytne klíče, přívěsky na klíče, přístupové karty atd., Které jsou nezbytné pro nerušený přístup do pronajatých prostor a souvisejících objektů infrastruktury (bazén, tělocvična atd.), Jakož i kopie dokumentů ( osvědčení o vlastnictví, cestovní pas majitele atd.), nutné nájemní smlouvy
Atoru pro připojení vody, elektřiny, klimatizace, telefonu, internetu atd.
Další informace o pořízení a správě svého majetku v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected]
