Během posledních tří let došlo na dubajském realitním trhu, který byl během předkrizového boomu přehřát, spekulací, k hluboké korekci. Svět však nehybně stojí a v poslední době se stále více slyší názory odborníků, kteří potvrzují obnovení dubajského trhu a návrat zájmu investorů. Ať už je tomu tak, hovoříme s výkonným ředitelem IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthure, prosím, řekni mi, jaká je teď situace na realitním trhu v Dubaji?
Otázka je příliš obecná. Navrhuji objasnit, abych začal tím, o čem přesně budeme mluvit. Faktem je, že v Dubaji existují tzv. Freehold oblasti, kde lze nemovitost prodávat cizím občanům, a zbytek území, kde lze nemovitost koupit pouze občany SAE a dalších pět zemí, které jsou členy Rady pro spolupráci v Zálivu . Kromě toho existuje prodejní a nájemní trh, bydlení a nebytový trh s nemovitostmi atd.
Myslím, že naši čtenáři se budou více zajímat o situaci na trhu nemovitostí zdarma.
Pokud jde o nemovitost freehold, v posledních několika letech od začátku globální finanční krize v roce 2008 prošel trh s nemovitostmi v Dubaji významnými proměnami. Je známo, že před krizí dominovaly na trhu Spojených arabských emirátů tzv. „Off-plan“ projekty, tj. Nemovitostní objekty prodávané v počátečních fázích designu a výstavby. Od začátku krize došlo v důsledku závažné korekce cen k tomu, že trh mimo plán prakticky zmizel. Spekulanti opustili trh a trh sám přeorientoval na hotové nemovitosti a koncové uživatele. Pokud by navíc bezprostředně po krizi v letech 2009–2010 byl trh zjevně kupujícím, pak v loňském roce došlo k jasné tendenci, aby se trh, zejména v segmentu bydlení, přesunul zpět na stranu prodávajícího.
To je patrné zejména v oblastech nejvíce vyvinutých koncovými uživateli s rozvinutou infrastrukturou, jako jsou The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai a několik dalších.
S ohledem na trh kancelářských nemovitostí je situace méně jasná. Na trhu je dnes zjevně nadměrná nabídka. V blízké budoucnosti bude navíc dokončeno velké množství kancelářských prostor, které vstoupí na trh, jehož výstavba byla zahájena ještě před krizí v roce 2008. Proto, ačkoli byly v poslední době pozorovány určité známky stabilizace cen, z pohledu růstu hodnoty a výše generovaných příjmů z pronájmu, vypadají investice do kancelářských nemovitostí v příštích několika letech podle mého názoru méně atraktivní než řekněme investice do bydlení.
To znamená, že nyní ceny nemovitostí v Dubaji rostou?
Lze s jistotou říci, že se trh stabilizoval a v populárních oblastech je pozorován mírný růst. Pravděpodobně by bylo naivní očekávat stejné tempo růstu cen nemovitostí, jaké jsme pozorovali během předkrizového boomu. Po krizi se trh přesunul z fáze aktivního růstu do stadia zralého vývoje. U řady nejoblíbenějších projektů na rok 2011 však ceny bydlení vykázaly dvojcifernou míru růstu. Například například ceny vil v oblasti Springs se v průběhu roku zvýšily o 15–20% - to je pravda. Ceny bytů v projektech Rezidence Oceana a Palm Residences (Fairmont) na slavném „palmovém“ ostrově Palm Jumeirah vzrostly o 10-15%. Luxusní vily na "pobočkách" The Palm Jumeirah vzrostly v ceně o 5-10%. Zvýšily se také luxusní byty v projektu Kempinski Residences na koruně Palm Jumeirah. Protože poptávka se nyní formuje hlavně na úkor konečných spotřebitelů, projekty s nejúspěšnějším souborem spotřebitelských charakteristik ukazují na prvním místě zvýšení ceny. To zahrnuje umístění, dostupnost rozvinuté infrastruktury, kvalitu samotného projektu a omezené dodávky. Navíc je pro naše zákazníky stále obtížnější zvolit ten správný objekt na trhu - počet zajímavých nabídek na prodej se v poslední době výrazně snížil s rostoucím počtem žádostí o nákup.
Roste také nájemní bydlení?
Historicky je trh s pronájmy v Dubaji velmi rozvinutý. Dubaj je největší obchodní centrum v regionu. Kromě toho je zde místní populace méně než 10%. Zbývajících 90% z více než dvou milionů obyvatel metropole jsou návštěvníci. Jen málo lidí, kteří přicházejí do práce v Dubaji, si může dovolit koupit si vlastní bydlení. Každý však musí někde žít. Proto je poptávka po pronájmu v populárních projektech velmi žádaná. V letech 2009–2010 došlo k obecnému snížení nájemného spojené s důsledky krize. Ale již ve druhé polovině loňského roku se trend změnil a sazby nájemného začaly růst. Například byt se dvěma ložnicemi v oblíbené oblasti The Greens, který byl v prosinci 2010 pronajat za 85 tisíc dirhamů ročně (to je asi 23 tisíc USD), v prosinci 2011 jsme si pronajali za 110 tisíc dirhamů ročně (tj. např. přibližně 30 000 USD).
Jak výhodné je pronajmout si nemovitost v Dubaji?
Pokud hovoříme o dlouhodobých pronájmech (na rok nebo více), na pronájem bydlení v Dubaji čistý příjem z pronájmu (tj. Příjem z pronájmu minus povinné náklady na údržbu nemovitosti) je dnes v průměru 5-10% ročně, investoval do pořízení nemovitosti. Rozpětí ziskovosti je způsobeno rozdíly v druhu a kategorii bydlení, jeho umístění a nákladech na služby. Současně dražší exkluzivní nemovitost zpravidla přináší mírně nižší návratnost ve formě příjmů z pronájmu než hromadné bydlení v dostupných projektech. V případě krátkodobých pronájmů může být současná návratnost investice 10 až 20% ročně. A nezapomeňte k tomu přidat také zvýšení hodnoty samotné nemovitosti.
Existují nějaké funkce při pronájmu domu na dlouhodobý a krátkodobý pronájem?
Při pronájmu dlouhodobého pronájmu je smlouva obvykle uzavřena na jeden rok s možností následného prodloužení.
Nájemné na celý rok se platí předem při podpisu nájemní smlouvy. V tomto případě se nájemce otevírá svým vlastním jménem a nezávisle platí všechny aktuální účty za vodu, elektřinu, komunikační služby atd. Dlouhodobý nájem tedy minimalizuje finanční rizika a náklady na správu nemovitostí.
U krátkodobých pronájmů jsou sazby nájemného mnohem vyšší, avšak všechny běžné výdaje musí majitel uhradit samostatně. Kromě toho, pro pronájem krátkodobé nájemní bydlení musí splňovat určité požadavky: byt nebo vila musí být zařízeny a vybaveny vším potřebným pro život, včetně nádobí, ložního prádla, atd. Přirozeně, před příjezdem nového nájemce a na konci doby pronájmu musí být držen úklid, praní oděvů atd. Protože turisté často pronajímají bydlení pro krátkodobé nájemné, musí být také připraveni na to, že bydlení bude muset být převedeno na nájemce a odebráno z něj kdykoli během dne nebo noci.
Ukazuje se, že pouze majitelé, kteří mají trvalý pobyt v Dubaji, si budou moci pronajmout krátkodobý pronájem?
Vůbec ne. Majitelé mohou najmout odborníky, kteří vyřeší celé spektrum vznikajících problémů. Například v IMEX Real Estate nabízíme našim klientům celou škálu služeb správy nemovitostí v Dubaji. Vyvinuli jsme speciální balíčky služeb jak pro možnost pronájmu dlouhodobého pronájmu, tak pro krátkodobý pronájem. Postaráme se o všechny problémy, které vyvstávají, od vybavení bydlení se vším potřebným a nalezení nájemníků, až po přípravu zpráv a výplaty nájemného. Vše, co od majitele vyžaduje, je kontaktovat nás a uzavřít příslušnou smlouvu s naší společností.
Kromě toho můžeme našim klientům, kteří v Dubaji dosud nemají nemovitosti, nabídnout investiční možnosti, které zohledňují jeho následné využití. Zakoupením vily nebo bytu prostřednictvím IMEX Real Estate může kupující s námi okamžitě uzavřít smlouvu na následnou správu s předem definovanými parametry ziskovosti. Například, pokud je dům zakoupen za účelem utrácení v Dubaji jen několik měsíců v roce, pronajímáním zbývajícího období můžete získat velmi dobrý dodatečný příjem.
A kolik našich krajanů kupuje bydlení v Dubaji?
Hodně. Rusky mluvící populace je jedním z prvních míst mezi celkovým počtem kupců nemovitostí v Dubaji. Většina z nich je vlastníkem malých a středních podniků. Vytvářejí nejaktivnější prostředí, jsou připraveni pečlivě prostudovat trh, zvážit nabídky, činit informovaná a promyšlená rozhodnutí. V posledních letech jsme také zaznamenali nárůst počtu kupujících z neziskového sektoru: úředníků a zaměstnanců velkých státních korporací.
Nejoblíbenější mezi našimi krajany jsou ze zřejmých důvodů prestižní pobřežní oblasti Dubaj: Palm Jumeirah, Dubai Marina a velký bytový projekt, který se nachází přímo na pobřeží - Jumeirah Beach Residence. S bydlením v těchto oblastech zpravidla nevznikají žádné zvláštní problémy při nákupu, prodeji a pronájmu mimo jiné, a to i se schématem sezónního využívání bydlení samotnými vlastníky a po zbytek pronájmu. Nemovitost v těchto oblastech je pro investory nejlikvidnější a pohodlnější pro osobní bydliště.
Jaké jsou podle vás vyhlídky na trhu s bydlením v Dubaji?
Většina účastníků trhu souhlasí s tím, že v příštích několika letech v Dubaji uvidíme hladký růst trhu. A existují důvody. Od krize, která začala v roce 2008 v Dubaji, nebyl zahájen žádný nový rezidenční projekt.
Moratorium na registraci nových projektů, které představil dubajský regulační úřad pro trh s nemovitostmi (RERA), dosud nebylo zrušeno. Současně podle statistického centra v Dubaji vzrostla populace emirátu za poslední tři roky o více než 300 tisíc obyvatel a tempo růstu se pouze zvyšuje. To je podporováno politickou stabilitou, nejvyšší úrovní bezpečnosti, příznivým investičním prostředím, absencí daní a omezení pohybu kapitálu, jakož i náklady na podnikání se v důsledku krize výrazně snížily (nájemné, náklady na zaměstnance atd.). To vše přitahuje podniky, které zase vyžadují lidské zdroje.
Nyní trh prochází absorpcí přebytků nemovitostí, jejichž výstavba byla zahájena ještě před krizí. Vzhledem k tomu, že nemovitost je aktivem, které si vyžaduje značné množství času na výstavbu (cyklus výstavby budov trvá v průměru 2–3 roky), v dohledné budoucnosti na trhu nevyhnutelně dojde. Proto můžeme s jistotou hovořit o optimistickém scénáři vývoje situace na realitním trhu v Dubaji.
Potvrzují to také nedávno zveřejněné údaje z dubajského ministerstva země o objemu transakcí s nemovitostmi za poslední rok. Podle těchto údajů se celkový objem registrovaných transakcí s nemovitostmi v Dubaji v roce 2011 v porovnání s rokem 2010 zvýšil o 20% a dosáhl 39 miliard USD.
To znamená, že všechno bude v pořádku?
Jsem si tím naprosto jistý. Díky za rozhovor. Přejeme vám úspěch. Další informace o pořízení a správě nemovitostí v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected]
