Odpověď: Občané cizích států, kteří nejsou členy Rady pro spolupráci v Arabském zálivu (GCC), jsou oprávněni nabývat nemovitost v Dubaji v plném vlastnictví („freehold“) pouze na speciálně určených územích, v tzv. Freehold zónách. Seznam těchto zón je stanoven vyhláškou vládce Dubaje č. 3 z roku 2006. Patří sem téměř celé území „nového Dubaje“, včetně takových populárních oblastí, jako je Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers a další.
Otázka: Vyžaduje se registrace nemovitosti v Dubaji a kdo se jí účastní?
Odpověď: Registraci práv k nemovitostem v Dubaji zajišťuje ministerstvo vnitra. Dnes jsou vlastnická práva, dlouhodobý pronájem, zástavy nemovitostí a další transakce předmětem registrace v odpovídajícím rejstříku. Registrace se provádí jak na hotových a uváděných zařízeních, tak na staveništích („mimo plán“). V prvním případě obdrží majitel osvědčení o registraci nemovitosti (vlastnická listina), a v případě registrace ještě nedokončené nemovitosti (registrace Oqood) - počáteční kupní smlouva (počáteční smlouva o prodeji). Při registraci vlastnictví v Dubajském ministerstvu země se platí registrační poplatek ve výši 2% z hodnoty nemovitosti plus malá pevná platba za přípravu a tisk potřebných dokumentů.
Otázka: Jaké daně by měl majitel nemovitosti platit v Dubaji?
Odpověď: Ve Spojených arabských emirátech neexistují žádné daně z majetku a příjmu. Vlastnictví nemovitostí v Dubaji, stejně jako příjem příjmů, například z jeho pronájmu, tedy nemá pro vlastníka v jurisdikci SAE žádné daňové důsledky. Je však třeba si uvědomit, že vlastník nemovitosti odpovídá za její řádnou údržbu a je povinen uhradit náklady na její údržbu (tzv. Poplatky za údržbu nebo servisní poplatky) zřízené správcovskou společností nebo sdružením majitelů domů (pokud takové sdružení již bylo vytvořeno). Platí zpravidla roční platby ročně předem a v případě Dubaje se v závislosti na projektu pohybují mezi 20 a 80 dolary za metr čtvereční. m za rok.
Otázka: Jaký je nákup nemovitostí v Dubaji?
Odpověď: Obecně je postup nákupu nemovitosti ve Dubaji ve většině případů následující:
1. Kupující vybere nemovitost, kterou chce koupit.
2. Prodávající a kupující podepisují kupní smlouvu, která odráží všechny parametry transakce, zejména:
- hodnota nabytého majetku,
- dodatečné platby související s transakcí (provize agentů, platby developerovi, registrační poplatek, vrácení nákladů na údržbu zaplacených předem atd.),
- období, během kterého musí být transakce nákupu a prodeje dokončena,
- podmínky a postup pro vypořádání,
- odpovědnost stran v případě nesplnění podmínek smlouvy.
3. Při podpisu kupní smlouvy s prodávajícím provede kupující zálohu (obvykle 10% z hodnoty nabyté nemovitosti).
4. Prodávající vypracuje povolení od vývojáře k prodeji svého majetku (No Objection Certificate, NOC), které je nezbytné pro registraci transakce u Dubajského zemského úřadu.
5. Po získání povolení k prodeji prodávající a kupující zaregistrují nemovitost jménem nového vlastníka v katastru nemovitostí. V době registrace se obvykle vypořádávají také transakce.
Otázka: Může si jej majitel nemovitosti v Dubaji pronajmout?
Odpověď: Vztahy mezi pronajímateli a nájemci v Dubaji upravuje zákon č. 26 z roku 2007 a jeho změny. Podle současné legislativy má každý vlastník nemovitosti na území Dubajského emirátu právo pronajmout si svůj majetek po dobu alespoň 1 roku. V případě nájemného na dobu kratší než jeden rok se takový nájem považuje za krátkodobý a vyžaduje, aby měl majitel příslušnou licenci (na činnosti hotelových nebo hotelových apartmánů). V tomto případě se obvykle majitelé obracejí na licencovanou správcovskou společnost, kterou převádějí svůj majetek na správu a která již pronajímá nemovitost na vlastní účet.
Otázka: Jaké příjmy z pronájmu může majitel nemovitosti v Dubaji očekávat?
Odpověď: Mluvíme-li o průměrných tržních ukazatelích současné návratnosti investic do nemovitostí, je dnes u bydlení v Dubaji ukazatel čistého příjmu z pronájmu (tj. Příjmu po odečtení nákladů na správu nemovitostí) v průměru 5 až 10% ročně.
Rozpětí ziskovosti je způsobeno rozdíly v druhu a kategorii nemovitostí, jejich umístění a nákladech na služby. Navíc dražší exkluzivní nemovitost zpravidla poskytuje nižší návratnost ve formě příjmů z pronájmu než hromadné bydlení v dostupných projektech. Pokud jde o trh s kancelářskými nemovitostmi, jsou dnes takové investice z hlediska příjmů z pronájmu méně atraktivní než nákup bydlení.
Leasing maloobchodních prostor (to zahrnuje nejen obchody, ale také servisní místa, kavárny, restaurace atd.) Je potenciálně schopen generovat vyšší příjmy (až 15%), to však záleží na parametrech samotné nemovitosti, a od vnějších faktorů.
Otázka: Existují nějaká omezení týkající se nákladů na pronájem v Dubaji?
Odpověď: Uzavřením smlouvy o pronájmu nemovitostí mají strany transakce právo dohodnout se na jakýchkoli podmínkách, které nejsou v rozporu se současnou legislativou. Neexistují žádná přímá omezení nájemné, která je uvedena ve smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Při obnově smlouvy na další období však existují legislativně zavedená omezení týkající se zvýšení nákladů na pronájem. Například, pokud jde o rezidenční nemovitosti, existuje pravidlo, podle kterého majitel nemá právo zvýšit nájemné, pokud od uzavření původní smlouvy uplynuly méně než dva roky. Při revizi leasingu by měl být pronajímatel veden indexem Dubajského úřadu pro regulaci nemovitostí (RERA), který odráží průměrné sazby nájemného pro různé typy bydlení v závislosti na oblasti.
Otázka: Jaké jsou požadavky na nájemníky v Dubaji?
Odpověď: Nájemcem nemovitosti v Dubaji (pokud nemluvíme o krátkodobém nájemním bydlení), může být pouze fyzická nebo právnická osoba se statusem rezidenta ve Spojených arabských emirátech. To znamená, že nájemní smlouva může být uzavřena pouze s občanem SAE nebo zemí, která je členem Rady pro spolupráci arabských států Perského zálivu, nebo s krajanem s vízem k pobytu. Nájemce je tedy právnickou osobou, musí mít odpovídající registraci v SAE. Může se jednat o místní organizaci, společnost registrovanou ve svobodné ekonomické zóně nebo pobočku (zastoupení) zahraniční společnosti.
Otázka: Vyžaduje se registrace nájemní smlouvy na nemovitost v Dubaji a kdo se jí účastní?
Odpověď: V souladu s právními předpisy dubajského emirátu musí být všechny pronájmy nemovitostí na jeho území řádně zaregistrovány. Registraci nájemních smluv zajišťuje Dubajská realitní kancelář (RERA). Zejména pro tyto účely agentura vytvořila systém Ejari, který umožňuje registraci smluv přes internet. Online registrace na webových stránkách Ejari je jednoduchá, vyžaduje minimální technické znalosti a zahrnuje zavedení pouze základních informací o nájemní smlouvě, která zahrnuje: informace o nemovitosti a účastnících transakce, jakož i podmínky smlouvy. Každá registrovaná smlouva má po dobu její platnosti přidělen jedinečný čárový kód. Registrace je zdarma a pronajímatel i nájemce si mohou zaregistrovat nájem. Dosud byla stanovena odpovědnost za nedodržení požadavku povinné registrace, ale podle ustanovení zákona jsou všichni účastníci transakcí, které nebyly zaregistrovány, automaticky zbaveny práva požádat soudní a vládní orgány o ochranu svých zájmů.
Otázka: Jak se pronajímá nemovitost v Dubaji?
Odpověď: Ve většině případů je postup pronájmu nemovitostí v Dubaji ve většině případů následující:
1. Pronajímatel hledá sám nájemce nebo s pomocí realitní kanceláře.
2. Když je nájemce nalezen, pronajímatel s ním podepíše nájemní smlouvu, která odráží všechny parametry transakce, zejména:
- cena pronájmu a platební podmínky,
- doba pronájmu a podmínky jejího prodloužení,
- dodatečné náklady spojené s provozem nemovitosti a jejich distribucí mezi stranami,
- odpovědnost stran v případě nesplnění podmínek smlouvy.
3. Při podpisu smlouvy platí nájemce nájemné za rok (obvykle šekem) a kauci (obvykle 5% ročního nájemného).
4. Po obdržení platby od nájemce mu pronajímatel poskytne klíče, kroužky na klíče, přístupové karty atd., Které jsou nezbytné pro nerušený přístup do pronajatých prostor a související infrastruktury (bazén, tělocvična atd.), Jakož i kopie dokumentů ( osvědčení o vlastnictví, cestovní pas majitele atd.) požadované nájemcem pro připojení vody, elektřiny, klimatizace, telefonu, internetu a dalších služeb.
Otázka: Jak se platí nájemné za nemovitost v Dubaji?
Odpověď: Na trhu s pronájmy v Dubaji i ve zbytku Spojených arabských emirátů je obvyklé platit nájemné rok předem. Všechny platby jsou zpravidla prováděny bankovními šeky. V závislosti na podmínkách smlouvy je roční částka nájemného placena jednou nebo více šeky. Ve druhém případě jsou kontroly datovány podle budoucích dat. Například pokud je počet kontrol 4, budou data kontrol odpovídat datům v budoucnosti každé čtvrtletí a pokud počet kontrol bude 12, budou datována v intervalech měsíce.
Podle data uvedeného na šeku jej tedy může pronajímatel předložit bance a obdržet peníze z účtu nájemce. Vydání nezajištěných šeků ve Spojených arabských emirátech je trestným činem, takže placení šekem, i když neposkytuje 100% záruku nájemného, je poměrně spolehlivým a pohodlným způsobem, jak provádět platby.
Otázka: Může pronajímatel, který není rezidentem SAE, získat peníze na šek?
Odpověď: Je třeba si uvědomit, že doba, po kterou může být šek předložen k platbě, je 6 měsíců, po kterém je zrušena. Pokud je šek zapsán na jméno jednotlivce a není na něm vyznačeno pouze na bankovním účtu příjemce, může osoba uvedená na šeku bez ohledu na přítomnost víza k pobytu obdržet hotovost v kterékoli pobočce vydávající banky. V opačném případě, nebo pokud je šek zapsán na jméno společnosti, mohou být peníze na něj přijímány pouze na bankovní účet a účet musí být otevřen v jedné z bank ve Spojených arabských emirátech. Není také vyžadován stav rezidenta. Řada bank v SAE snadno otevírá účty pro nerezidenty (včetně zahraničních společností). Postup pro otevření účtu u banky trvá méně než hodinu a minimální požadavky pro vložení peněz na účet pro jeho otevření jsou v současné době 5 000 dirhamů (asi 1400 $).
Pokud uvedené nájemní možnosti nejsou vhodné pro pronajímatele, může uzavřít smlouvu s realitní kanceláří, jejímž prostřednictvím byl nájem uskutečněn. Poté mohou být šeky vystaveny jménem agentury a po obdržení peněz od nich je agentura převede (nebo převede v hotovosti) na pronajímatele. Hlavní věc v tomto případě je kompetentní přístup k otázce výběru partnerské společnosti.
Otázka: Kdo platí provizi realitní agentuře?
Odpověď: Je-li zprostředkovatelem transakce realitní kancelář, je mu vyplácena provize. Podle stávající praxe platí nájemce provizi realitní agentuře. Obvykle se jedná o 5% z roční částky nájemného. Agenturní služby končí po podpisu nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel potřebuje další agenturní služby (zastupování jeho zájmů ve Spojených arabských emirátech během doby pronájmu, přijímání plateb od nájemce, placení nákladů na správu nemovitostí atd.), Jejich náklady se sjednávají dodatečně.
Otázka: Kdo platí za provoz a údržbu pronajatého majetku?
Odpověď: Nájemce a pronajímatel se mohou dohodnout na jakýchkoli nájemních podmínkách, pronajímatel je však zpravidla odpovědný za úhradu nákladů na údržbu (Poplatky za údržbu / servisní poplatky) a generální opravu nemovitostí. Veškeré běžné výdaje spojené s provozem pronajatého objektu, jako například: platba vody, elektřiny, klimatizace, telefon, připojení k internetu atd., Jakož i průběžné opravy nemovitostí, nese nájemce. Nájemce navíc spojuje nástroje od příslušných dodavatelů samostatně a vlastním jménem. Nájemce také platí tzv. „Poplatek za bydlení“, což je obecní poplatek ve výši 5% ročního nájemného. Poplatek účtuje Dubajský úřad pro elektřinu a vodu (DEWA) ve stejných splátkách po celý rok, spolu s platbami za elektřinu a vodu. Pokud nemovitost není napojena na vodu a elektřinu (tj. Není osídlena), pak se daň z bydlení neúčtuje. Navzdory skutečnosti, že daň z bydlení byla zavedena již dávno, dosud nebyla všeobecně vybírána a stále není součástí mnoha účtů DEWA.
Otázka: Je možné obejít se bez agentů při transakcích s nemovitostmi v Dubaji?
Odpověď: Téměř žádná transakce s nemovitostmi není dokončena bez účasti agentů v Dubaji, stejně jako ve zbytku světa. Jedná se o realitní kanceláře, nejčastěji o klienty, kteří si přejí kontaktovat
pronajmout, pronajmout, koupit nebo prodat nemovitost. Na trhu mají agenti, jako nikdo jiný, informace o tom, kdo, co a kolik chtějí pronajmout, pronajmout, prodat nebo koupit. Nicméně daleko od všech profesionálních účastníků trhu je řádná registrace a legální činnost.
Otázka: Jaké jsou požadavky na realitní kanceláře v Dubaji?
Odpověď: Nejprve je třeba mít na paměti, že v souladu s nařízením předsedy zemského ministerstva Dubaje č. 85 z roku 2006 musí mít všechny realitní kanceláře působící v Dubaji licenci k tomuto druhu činnosti a musí být zaregistrovány ve zvláštním registru agentury pro Dubajská regulace trhu s nemovitostmi (RERA).
Vzhledem k tomu, že podnikatelské subjekty ve Spojených arabských emirátech nemají univerzální právní způsobilost, musí být v licenci jasně uveden povolený druh činnosti.Například pro zprostředkování prodeje, nákupu nebo pronájmu musí být tyto typy činností v licenci výslovně uvedeny. Zároveň musí všichni zástupci společnosti absolvovat příslušný výcvikový kurz a získat osobní makléřské karty s individuálním číslem. Cílem těchto opatření je především ochrana práv a zájmů klientů a jejich účelem je minimalizovat možnost podvodů ze strany agentů.
Otázka: Proč je důležité, aby byl agent správně zaregistrován?
Odpověď: Dubajský realitní trh je nadnárodní. Kupující, prodávající, pronajímatelé a nájemci jsou obvykle cizí státní příslušníci. Kde se mohou hledat jeden pro druhého v případě, že se něco pokazí? Realitní agentura se sídlem v Dubaji je proto vážným garantem transakce. Kromě toho je důležitým faktorem požadavek právních předpisů o 100% vlastnictví takové společnosti místními obyvateli - občany SAE.
Ve většině případů realitní agentura jedná jako třetí strana při transakci mezi prodávajícím a kupujícím a zaručuje zájmy obou. Například zpravidla agentura přijme vklad od kupujícího a drží jej až do konečného vypořádání a registrace transakce. Pro kupujícího to zaručuje vrácení kauce, pokud k transakci nedojde vinou prodávajícího. A prodejce může zase počítat s výplatou částky vkladu jako kompenzace, pokud k transakci nedojde vinou kupujícího. PR
Další informace o nemovitostech v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate na tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním e-mailu na adresu [email protected]
