Advokát Isa Bin Hyder, zakladatel a generální ředitel společnosti Bin Haidar Advokáti a právní poradci, dnes poskytne vysvětlení ohledně zákonů upravujících vztahy mezi pronajímateli a nájemci v Dubaji.
Jeho Výsost Sheikh Mohammed bin Rašíd Al Maktoum jako vládce Dubaje vydal zákon č. 26 z roku 2007, který upravuje vztah mezi nájemci a pronajímateli v Dubaji.
Výše uvedený zákon byl vydán s ohledem na články obsažené ve spolkovém zákoně č. 5 z roku 1985 o leasingových a občanských transakcích vydaných vládou Spojených arabských emirátů a jejich změnách; a federální zákon o důkazech č. 10 z roku 1992; a vyhláška č. 2 z roku 1993 o zřízení zvláštního právního výboru pro řešení sporů mezi pronajímateli a nájemníky; a zákon č. 16 z roku 2007 o zřízení organizace pro regulaci trhu s nemovitostmi; všechny tyto články byly nahrazeny články 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 a 36 v souladu se zákonem č. 33 z roku 2008. Část 1 tohoto zákona stanoví, že zákon by měl být nazýván „zákon č. 26 z roku 2007 o úpravě vztahů mezi pronajímateli a nájemci nemovitostí v emirátu Dubaj“.
Článek 2 (nahrazený) definuje význam slov a termínů používaných dále a stanoví, že slovo „emirát“ by mělo být používáno úzce a pouze ve smyslu „emirát Dubaj“, tj. Zákon by měl spravovat pouze nemovitosti umístěné na emirátu. Dubaj A slovo „výbor“ znamená právní výbor, který se zabývá řešením sporů vzniklých mezi pronajímateli a nájemci, kteří jsou označeni jako pronajímatel a nájemce. Současně článek 3 (pozměněný) stanoví rozsah právní platnosti ustanovení tohoto zákona, která se vztahují na pozemky a nemovitosti pronajaté v emirátu, s výjimkou nemovitostních jednotek vytvořených fyzickými osobami - „fyzickými osobami“ nebo právnickými osobami - „oficiálními agenturami a korporace “za bezplatné přesídlení vlastních zaměstnanců.
Odstavec "A" v čl. 4 (pozměněný) objasňuje, že vztah mezi pronajímatelem a nájemcem musí být budován v souladu s leasingem, který zahrnuje popis pronajatého majetku, účel nájmu, platnost a náklady na pronájem, způsob platby, jméno vlastníka v případě pokud tato osoba není pronajímatelem a jmenovala specializovanou společnost, která provádí nájemní operace vlastním jménem. Podle odstavce "B" tohoto článku musí být všechny smlouvy a jejich dodatky zaregistrovány u "Organizace regulace trhu s nemovitostmi" a článek 5 stanoví potřebu stanovit dobu pronájmu. Pokud tato doba nebyla sjednána předem nebo pokud je obtížné určit dobu trvání nájmu, pak musí být leasing omezen na dobu určenou k platbě nájemného. Současně článek 6 zahrnuje koncept vzájemného navrhovaného potvrzení o obnovení, který stanoví, že „pokud již doba nájmu vypršela a nájemce nadále žije v majetku bez námitek pronajímatele, pak by taková smlouva měla být považována za prodlouženou na stejnou "a na stejné období nebo jeden rok, v závislosti na tom, které období je kratší."
Na druhé straně článek 7 varuje obě strany smlouvy před jednostranným ukončením nájemní smlouvy a zakazuje jednostranné zrušení smlouvy během jejího trvání, protože k takovému zrušení musí dojít po vzájemné dohodě smluvních stran a v souladu s ustanoveními tohoto zákona.
Ačkoli článek 8 stanoví nájemce, v případech, kdy zákon nebo pronajímatel umožňuje hlavnímu nájemci podnájmu pronajaté jednotky nemovitosti hlavnímu nájemci, všechny takové vztahy podléhají stejným podmínkám jako hlavní nájemní smlouva.
V důsledku toho nemá nájemce právo pronajmout si pronajatou nemovitost po skončení nájmu, pokud pronajímatel výslovně nesouhlasí s prodloužením tohoto nájmu.
Odstavec „A“ článku 9 stanoví, že obě strany jsou povinny určit náklady na pronájem. Pokud byla tato podmínka zanedbána nebo bylo obtížné ji prokázat, měla by být cena za pronájem stanovena v souladu s cenami jiných podobných jednotek nemovitostí a stranou, která stanoví tuto hodnotu v souladu s odstavcem „B“ tohoto článku, by měl být výše uvedený výbor , protože budou zohledněna kritéria pro pravidelné zvyšování nájemného, která odpovídají koeficientu inflace a hospodářské situace v emirátu, nebo jakékoli další faktory, které výbor považuje za nezbytné. V tomto ohledu by se měl tento výbor v souladu s článkem 10 tohoto zákona rovněž podílet na stanovení kritérií pro zvýšení nákladů na nájemné, které by měly být v souladu s celkovou hospodářskou situací. Článek 11 zároveň stanoví práva nájemce na výhody nabízené na majetku, který pronajímá, jako je parkování vozidel, bazény atd. A článek 12 popisuje způsob a dobu stanovení nákladů na nájemné. Pokud nebyla uzavřena žádná smlouva, musí být v průběhu roku provedena platba ve čtyřech stejných částech. Článek 13 (pozměněný) umožňuje oběma stranám změnit podmínky smlouvy nebo zvýšit / snížit náklady na nájemné. V případě, že nedojde k uzavření smlouvy, stanoví tento výbor reálnou hodnotu. V této situaci je každá strana, která chce předložit změnu nebo opravu, povinna oznámit druhé straně nejméně 90 dnů předem, není-li dohodnuto jinak, v souladu s článkem 14. Kromě toho článek 15 stanoví, že pronajímatel musí předat nemovitost ve správném stavu k užívání, ledaže by existovala předběžná dohoda o jejím poskytnutí nájemci bez konečného dokončení tak, aby nájemce provedl tento úkon sám. Kromě toho článek 16 stanoví, že pronajímatel musí pravidelně provádět plánované a kosmetické opravy, aniž by změnil podmínky pronájmu nemovitosti nebo z jakéhokoli důvodu porušil podmínky užívání nájemcem prostorů, které mu byly pronajaty (článek 17).
Na druhé straně musí pronajímatel souhlasit s tím, aby se nájemce mohl zastupovat v úředních orgánech, obdržet povolení k dekorativním nebo opravárenským činnostem a zajistit, aby tyto práce nepoškozovaly stavební struktury nemovitosti. Současně článek 19 zavazuje nájemce platit nájemné včas a umožňuje pronajímateli složit peněžní vklad od nájemce jako záruku za opravy na nemovitostech na konci smlouvy (článek 20). Článek 21 rovněž stanoví, že nájemce je povinen vrátit pronajatý majetek ve stejném stavu, v jakém byl původně obdržen, s výjimkou přirozeného fyzického odpisu, a současně uhradit všechny požadované poplatky a povinnosti podle článku 22.
Současně článek 23 varuje nájemce před provedením jakýchkoli zlepšení, které zjistil při odjezdu z pronajatých prostor, pokud se obě strany nedohodly jinak. Kromě toho článek 24 varuje nájemce před převodem nebo podnájemem pronajatých prostor někomu, ledaže by bylo získáno písemné povolení pronajímatele. Na druhé straně článek 25 definuje případy, ve kterých nájemce musí mít právo opustit pronajatý majetek před vypršením nájemní smlouvy, například neschopnost zaplatit nájemné po obdržení varování, nebo podnájem pronajatých prostor bez vědomí vlastníka nemovitosti nebo použití pronajatých prostor pro nezákonné účely nebo její použití způsobem, který porušuje veřejný pořádek a sociální etiku, nebo pokud nájemce opustí nájemní smlouvu Tyto prostory pro účely své činnosti, aniž by se v nich usadily, nebo pokud je pronajatý majetek ve stavu blízkém zničení, nebo pokud nájemce nedodržuje podmínky stanovené zákonem, nebo pokud si architektonický rozvoj emirátu vyžaduje, aby byl pronajatý majetek zničen.
Varování týkající se výše uvedeného by mělo být zasláno notářskou veřejností nebo doporučenou poštou. Kromě toho může majitel také vyzvat k uvolnění nemovitého majetku na konci pronájmu, pokud je to nutné pro demolici nebo rekonstrukci budovy, nebo je-li třeba pronajaté prostory opravit, nebo pokud chce pronajímatel využít nemovitost k pronajmutí nebo ji převést na někoho z jejich blízcí příbuzní. V takovém případě je pronajímatel povinen oznámit nájemci důvody, které ho nutí opustit prostory nejméně 12 měsíců před plánovaným odjezdem z pronajatých prostor stejným způsobem, jak je uvedeno výše.
Pokud uvedený výbor poskytl pronajímateli právo na opravu pronajatého majetku, který hodlá použít pro vlastní potřebu nebo pro potřeby své nejbližší rodiny, nemá pronajímatel právo pronajmout tento majetek žádné třetí straně a může tak učinit pouze vypršení dvouletého období, jde-li o bydlení, a tříletého období, je-li nemovitost užívána pro jiné účely, od okamžiku potvrzení opravy, a pokud příslušný výbor nerozhodne jinak. Kromě výše uvedených případů může nájemce požádat výbor o rozhodnutí o zaplacení náhrady vzniklých škod.
Na druhé straně článek 27 stanoví, že nájemní smlouva nemůže být ukončena z důvodu smrti pronajímatele nebo nájemce, a nájemní smlouva musí pokračovat s nabyvateli. Pokud nástupci nájemce trvají na ukončení nájmu, může být smlouva ukončena třicet dnů poté, co od nich obdrží písemné oznámení zaslané pronajímateli nebo na konci smlouvy, podle toho, který den je bližší.
Ustanovení § 28 stanoví, že nájemce nesmí při převodu vlastnictví nemovitosti na jiného vlastníka utrpět žádné škody, pokud musí být data nájmu stanovena u předchozího vlastníka, který prodal svůj majetek jinému vlastníkovi.
Článek 29 (pozměněný) zároveň poskytuje nájemci právo vrátit se do stejné jednotky bydlení v případě, že pronajímatel provedl významnou opravu a kompletní rekonstrukci nebo běžnou opravu v pronajatém bydlení po stanovení nové ceny nájemného. Nájemce proto musí mít přednostní právo na pronájem stejného majetku za předpokladu, že potvrdí svou vůli pronajmout si tento majetek do třiceti dnů od obdržení oznámení o této nemovitosti pronajímateli.
Článek 30 dále chrání pronajímatele před zrušením nájmu, pokud byla smlouva uzavřená hlavním nájemcem potvrzena pronajímatelem. A článek 31 ukládá nájemci povinnost stanovit náklady na nájem, i když pronajímatel zahájil soudní řízení o propuštění majetku po celou dobu trvání celé pohledávky, dokud nebude vydán soudní příkaz.
Článek 32 umožňuje oběma stranám dohodnout se na rozhodčím řízení a zmocňuje příslušný výbor k vydávání jakýchkoli interních rozhodnutí týkajících se obnovení práv obou stran, dokud není prostřednictvím rozhodčího řízení dosaženo konečného rozhodnutí. Článek 33 navíc uděluje příslušnému výboru pravomoc jmenovat rozhodce na žádost kterékoli strany, vzhledem k tomu, že jejich počet se musí rovnat předem stanovené dohodnuté částce nebo jej doplnit. Kromě toho článek 34 zakazuje pronajímateli odpojit veřejné služby v oblasti nemovitostí nebo omezit přístup nájemce k nim. V takovém případě může nájemce podat stížnost na policii nebo příslušném výboru, zatímco článek 35 stanoví, jak provádět rozhodnutí o uvolnění nemovitostí prostřednictvím tohoto výboru, který je povinen podat Dubajské divizi vymáhání práva žádost o posílení a vymáhání svých rozhodnutí.
Tento rozšířený zákon ve skutečnosti objasnil mnoho pozic týkajících se nájemních vztahů v Dubaji a plně stanovil způsoby, jak navázat nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, jakož i způsoby stanovení sazeb nájemného, práv a povinností stran. A navzdory skutečnosti, že zákon stanoví, že „smlouva je považována za vazbu mezi stranami, které ji uzavřely,“ tento zákon zasahuje do ochrany práv každé ze stran tak, aby ji druhá strana nevyužívala.
V důsledku toho nemůže vlastník nemovitosti prokázat svou aroganci vůči svému majetku a jednostranně ukončit nájem, změnit nájemní dobu a její hodnotu a také vypovědět nájemce, kdykoli mu to vyhovuje. Proto byl tento novelizovaný zákon vydán s cílem stabilizovat leasingové vztahy a donutit všechny strany ke spravedlnosti stanovením nestranných pravidel pro všechny, ohlášených výše, s cílem regulovat leasingové vztahy tak, aby všechny strany mohly žít v míru a bezpečnosti a kde každý stran, měl bych právo na šťastné bydliště v tomto emirátu, které vzkvétá pod moudrým vedením vládce - šejka Mohammeda bin Rašída Al Maktouma, který vydal tento zákon a jeho změny. Doufáme, že podobné zákony se objeví ve všech ostatních emirátech SAE, aby si všichni lidé mohli užívat svého pobytu v této pohostinné a bezpečné zemi.
