Text: Helena Kryukova PŘEDSTAVUJEME MĚSTO BUDOUCNOSTI, PRVNÍ ČÍSLO přichází DUBAI. RŮZNÉ KONCERTY A EMIRÁTOVÝ TRH S NEHNUTEĽNÝMI ODHADY: PŘEKONÁVACÍ DIFFULUCE, NÁVRAT K BUDOUCNOSTI DŮVĚRNÉHO ROZVOJE, NOVÝCH FANTASTICKÝCH PROJEKTŮ A RYCHLÉHO RŮSTU Z INVESTICE DO INVESTICE.
Dubaj pravidelně drží vedoucí pozice v hodnocení prioritních investic do investic do nemovitostí: v hodnocení Savills získal emirát druhé místo na světě z hlediska atraktivity pro investice do bydlení a rating Knight Frank zcela předpovídá, že Dubaj bude tímto indikátorem brzy před Londýnem. světový kapitál investic.
Nabídka a poptávka - na stupnici
Výběr investorů není překvapující, protože kromě hlavních faktorů, jako je vysoká úroveň návratnosti aktiv, bezpečnost investic a míra návratnosti investic, se emirát neustále objevuje i v seznamech měst s nejneobvyklejšími, nejzajímavějšími a nejvýznamnějšími nemovitostmi, jako je například projekt South South Aerotropol ( dříve Dubai World Central), kterou experti Knight Frank jmenovali jako jeden z pěti nejdůležitějších projektů rozvoje měst na světě pro investice do nemovitostí.
A samozřejmě, MBR City - District One se svými sedmi kilometry umělých jezer Crystal Lagoons a největší umělou pláží na světě, komplexem Aladdin City v srdci Dubaj Creek, inspirovaný tradiční arabskou kulturou, tři tematické parky pod všeobecným názvem Dubai Parks and Resorts , projekt rozvoje umělého ostrova Bluewater Island s nejvyšším ruským kolem na světě, Dubai Eye, rozsáhlý komplex Dubai Creek Harbor, obrovský Dubajský rám a projekt rozvoje ostrovů Deira Islands. A to je jen část těch úžasných projektů, které se objeví v Dubaji v předvečer EXPO 2020.
Tato vichřice nových projektů, které tak rychle zachytily Dubaj, však nemohla způsobit rozpaky mezi mnoha analytiky, kteří jsou zvyklí vidět úskalí ve všem, zejména v kombinaci s poklesem aktivity na realitním trhu a viditelným snížením cen. Pokusme se objasnit tento celkový obrázek fantastické budoucnosti.
Hlavním kamenem úrazu při různých pokusech o co nejjasnější předpovědi budoucího vývoje trhu s bydlením v Dubaji byl skutečný počet objektů připravených vstoupit na trh v blízké budoucnosti. Na začátku roku byl rozsah analytiků v tomto ohledu poměrně velký: bez rozpaků uvedli, že 30 000 bytových jednotek by mohlo velmi dobře doplnit trh již v roce 2015. Pak se prognózy staly skromnějšími: někdo v roce 2015 slíbil 25 000 nových objektů, jiní si vzali delší časový rámec, aby nebyli upoutáni na současný stav věcí, a nazývaly čísla 70 000 objektů do roku 2018, nebo naopak užší - 6000 objektů pro druhou polovinu roku 2015.
To vše může způsobit zmatek mezi investory a zmatit některé potenciální kupce, po kterých hlavní aktéři na trhu, včetně předních vývojářů, jako jsou DAMAC a Union Properties, učinili prohlášení, že nabídka a poptávka jsou stále vyrovnané, ale s tendencí převládat nad poptávkou.
Později byla k těmto výrokům přidána oficiální statistika: navzdory slibovaným 25 000 novým nemovitostem nebude v roce 2015 v Dubaji uvedeno do provozu více než 10 000 bytových jednotek, protože samotní vývojáři chápou dopad faktoru nabídky na celkový stav trhu a nesnaží se o něj usilovat glut, brání uvedení nových zařízení do provozu. Podle statistického centra v Dubaji bude růst obyvatel Dubaje v následujících letech 5-7% ročně a bydlení se bude zvyšovat o 2,2% ročně, takže v budoucích letech bude mít tendence převládat rovnováha nabídky a poptávky.
Skutečnost, že poptávka po bydlení v Dubaji a nyní i v budoucnu bude výrazně před nabídkou, analytici a účastníci trhu jednomyslně mluví. Řekněme tedy vedoucí odboru Union Properties Khalid Bin Kalban, vedoucí DAMAC Zayed ElChaar a analytici ze zemí Land Sterling a Bayut. A konečně, konečný bod v těchto sporech byl stanoven nedávnou oficiální zprávou Dubajského zemského ministerstva, která uvádí, že za pouhých devět měsíců roku 2015 emirát uzavřel 33 907 transakcí s nemovitostmi, což naznačuje stálý nárůst zájmu kupujících o trh.
Pro osobní prostředky kupujících v tomto období se nemovitost prodávala ve výši 21,24 miliardy USD a za úvěry - ve výši 25,59 miliardy USD. Je tedy zřejmé, že popularita hypoték na bydlení v Dubaji každým rokem roste.
Nový nárůst - za šest měsíců
V posledních dvou letech celková hodnota nemovitostí prodaných v Dubaji za každou následující čtvrtletí neustále rostla, na základě čehož lze dojít k závěru, že místní trh s nemovitostmi se neustále a stabilně rozvíjí, uvedl šéf oddělení pozemků Sultan Butti Bin Majren. Je však třeba poznamenat, že čím blíže ke konci roku, tím jistější jsou prognózy analytiků a účastníků trhu o hrozícím (možná již v polovině příštího roku 2016) dubajském trhu s nemovitostmi, návrat k předchozím ukazatelům růstu.
Dnes se tyto nedávno opatrné a plaché předpoklady změnily v sebevědomé teze podporované fakty. Důvodem triumfálního návratu trhu na předchozí pozice bude zintenzivnění procesů v ekonomice regionu v důsledku stavu stabilní zátoky v neklidném prostředí ostatních zemí Středního východu a také orientace do roku 2020, kdy se v Dubaji bude konat světová výstava.
Dalším důležitým faktorem, který je mimo realitní průmysl, ale přesto bude mít významný dopad na jeho další vývoj, bylo nedávné zrušení ekonomických sankcí z Íránu, slibující SAE, a zejména Dubaj, silná dodatečná finanční pobídka k expanzi, protože minimálně 13 miliard USD ročního obchodního zisku. Podle odhadů MMF bude roční nárůst HDP ve Spojených arabských emirátech pouze v důsledku zrušení sankcí vůči Íránu činit nejméně 1% plus roční růst 3% v průběhu příštích tří let.
Zaměřujeme se na trh s pronájmy
Další sektor realitního průmyslu, přitahující zvýšenou pozornost analytiků a investorů, se v posledních šesti měsících stal trhem s bydlením v Dubaji. V této oblasti, stejně jako v předchozích měsících, je pozorována zvýšená volatilita, je však jisté, že jedna věc je jistá: růst zisků z investic do nemovitostí v Dubaji pokračuje. Podle indexů cen domu Phidar Advisory se návratnost v segmentu bytů v Dubaji v posledních třech měsících zvýšila na rekordních 7,5%, zatímco návraty vily vzrostly na 4,8% spolu s nižšími cenami v prodejním sektoru a pokračujícími nebo rostoucími cenami v segmentu pronájmu.
Skutečnost, že rostoucí příjem z pronájmu v kombinaci se stavem bezpečného investičního přístavu, který je vlastní Dubaji, tvoří pro odvětví stavebnictví nemovitostí spíše optimistickou budoucnost, je také naznačena v poslední zprávě mezinárodní ratingové agentury Moody's a v analytické zprávě od Financial Times, jejíž odborníci nazývali loajální zahraniční investiční legislativa a transparentnost regulačních standardů, tj. bezpečnost a pohodlí, patří mezi dva nejdůležitější faktory pro další rozvoj dubajského trhu s bydlením mě.
Podle jiné poradenské agentury Land Sterling se náklady na pronájem garsonek v cenově dostupných oblastech Dubaje zvýšily pouze ve třetím čtvrtletí roku o 13%. Současně je nárůst nákladů na pronájem bydlení s větší rozlohou nepřímo úměrný velikosti vil a bytů: byty s jednou ložnicí vzrostly v průměru o 5-12% za čtvrtletí, v závislosti na oblasti, a elitní bydlení se naopak pro nájemce stalo levnějším. Na vrcholu popularity mezi investory a nájemci - levné byty malé oblasti v rozvinutých oblastech Dubaje. Podle společnosti Propertyfinder spadají nejvyhledávanější nájemci v Dubaji do cenového rozpětí od 13 500 USD do 40 000 USD ročně.
Dubaj tak zůstává jedním z nejdražších měst na pronájem na světě. Potvrdila to nedávná ratingová studie UBS s názvem Ceny a výdělky.
Dubaj se však podařilo dostat do prvních čtyř měst s nejvyššími nájmy zejména díky svému elitnímu sektoru nemovitostí, zatímco v poslední době se vláda i samotní vývojáři zaměřili na druhý konec spektra - cenově dostupné bydlení.
Tento trend, který se vytvořil v první polovině roku, pokračuje dodnes. Podle definice JLL je cenově dostupný pro Dubaj považován za nemovitost s průměrnou hodnotou 215 000 USD v prodejním segmentu a přibližně 19 000 USD ročně v segmentu pronájmu. Právě tento typ bydlení v Dubaji chybí, protože nejméně 40% z celkové populace nebo 820 000 domácností jsou potenciálními kupci a nájemci takových nemovitostí, uvádí zpráva JLL.
Nové investiční příležitosti přilákají do Dubaje zcela nový typ investorů, kteří se zajímají o kategorii levných nemovitostí, a díky nim v příštích sedmi nebo více letech podle analytiků Knight Frank očekává Dubaj stabilní a sebevědomý rozvoj sektoru bydlení.
Pro více informací o nákupu a správě nemovitostí v Dubaji kontaktujte IMEX Real Estate na tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected].
