Text: Helena Kryukova
Jeden hlavní plán
Dnes pro nikoho není tajemstvím, že se dubajská vláda všemi prostředky snaží ospravedlnit neoficiální status Dubaje jako „města budoucnosti“. Jakýkoli, i ten nejodvážnější projekt zde dostává nejen schválení, ale také přímou státní podporu a státní struktury často přicházejí s iniciativami, které nejsou podřadné a často před nejodvážnějšími nápady vývojářů. Ale jak se futuristická loď budoucnosti, zvaná Dubaj, pohybuje vpřed, začínají se objevovat hlavní rysy kurzu, které by měla následovat. Fantastické projekty mega-komplexů, které se tu a tam objevují, samozřejmě ohromí fantazii, ale pro úspěšný rozvoj musí být toto vše začleněno do systému. Jaké jsou vlastně vládní struktury, které hodlají dělat, které plánují předložit již více či méně jasný plán rozvoje města jako celku.
Hlavní důraz na rozvoj města je nyní kladen na zvyšování průhlednosti územních plánů, interakci různých průmyslových odvětví, plánů prodeje nemovitostí mimo plán a pochopení všech nuancí trhu pro investory. Ale vývojáři budou nejen povinni, ale bude jim také nápomocna. Za tímto účelem se plánuje vývoj celého balíčku různých pobídkových opatření, která pomohou společně dosáhnout cílů stanovených vládou.
Například v sektoru cenově dostupného bydlení, o kterém se v posledních měsících mluvilo na trhu nemovitostí v Dubaji. Ahmad Bukhash, vedoucí dubajského úřadu pro kreativní průmyslový klastr, zřízený z podnětu šejka Mohammeda bin Rashida Al Maktouma, viceprezidenta, předsedy vlády SAE a vládce Dubaje, uvedl v nedávném rozhovoru, že budoucnost spočívá v úzké spolupráci soukromých stavebních společností a vedení emirátu. Musíte stavět, ale přesně to, co město skutečně potřebuje.
Většina hlavních vývojářů nedávno věnovala pozornost zejména výstavbě projektů v luxusním segmentu, přičemž nezůstávala bez dozoru, zejména umístění personálu údržby nebo osoby s nízkými příjmy. Není proto překvapivé, že v období korekce cen to poprvé cítil sektor luxusního bydlení. "Dnes je velmi důležité vytvořit silné střední spojení mezi horními a dolními cenovými segmenty trhu s nemovitostmi v Dubaji," poznamenal Bukhash, "vytvořit architektonickou typologii pro projekty různých druhů. Nedaleko je čas, kdy nebudou existovat žádné oddělené, byť velké územní plány. "Dubaj se bude vyvíjet podle jednoho jediného územního plánu."
Airbagy
Jak se Dubaj vyvíjí, je potřeba zjevná nejen při standardizaci přístupu k rozvoji měst, ale také při úpravách cen. Tomuto tématu se snad nelze vyhnout při žádné diskusi o nemovitostech v Dubaji. Dobrou zprávou je, že současné období poklesu cen se zdá být hlavním znakem stabilizace kurzu v Dubaji. Ano, snížení cen slibované odborníky na rok 2015 může být od 10 do 20% do konce roku, ale to je přesně to, co trh potřeboval, říkají jedním hlasem.
Například nedávná zpráva renomované ratingové agentury Standard & Poor's říká, že tentokrát vývojáři i trh jako celek jsou mnohem lépe připraveni na očekávané snížení cen, než tomu bylo například v krizovém roce 2009. Můžeme říci, že trh pro tento případ dokonce připravil jakýsi „airbag“. Stali se nejen diverzifikací struktury zisku většinou hlavních hráčů na trhu s nemovitostmi v Dubaji, rozmanitostí nabídek a stabilitou rovnováhy kapitálových toků na účtech vývojářů. Důležitějšími faktory jsou vnější okolnosti nezávislé na vůli účastníků, konkrétně slabá závislost dubajské ekonomiky na „ropné jehle“ a velké procento investic do nemovitostí od zahraničních investorů. Neobchodní společnosti na ropě hodně přispívají k dubajskému HDP, takže mohou snadno kompenzovat nedostatek poptávky ropných společností, které ztratily část svého lesku, pokud existuje, říká zpráva Standard & Poor's.
Dalším „airbagem“ pro dubajský trh s nemovitostmi, „základním podpůrným faktorem pro dubajské ceny bydlení a pronájem nemovitostí na příštích pět let,“ jak uvedl Standard & Poor's, bude růst populace Dubaje. Odborníci Standard & Poor's předpovídají nárůst emigrantů v průběhu následujících dvou let v rozmezí 5-6% pro toto emirát a asi 7-8% za stejné období pro Abú Dhabí. Podle odhadů by do roku 2020 měla populace Dubaje dosáhnout 3 milionů lidí.
Čas investovat
Podle našeho názoru nejkritičtějším faktorem dalšího úspěšného rozvoje realitního trhu v Dubaji je otázka zahraničních investic. Jen v prvním čtvrtletí letošního roku investovali zahraniční investoři do nemovitostí v Dubaji téměř 1,5 miliardy USD.
Prognóza do budoucna zároveň vypadá ještě optimističtěji: 68% investorů dotázaných známou analytickou společností Franklin Templeton věří, že nemovitosti v SAE si budou v následujících 10 letech udržovat status nejvyhledávanějšího aktiva a do tohoto sektoru budou i nadále investovat značné prostředky. Globální studie Franklina Templetona zahrnovala 23 zemí a 11 500 investorů po celém světě.
V důsledku toho bylo známo, že nákup nemovitostí v SAE je jednou ze tří hlavních oblastí investic mezi globálními investory.
A navzdory skutečnosti, že tyto investice jsou tradičně považovány za dlouhodobé z hlediska návratnosti finančních prostředků a generování příjmů, 73% dotázaných přesto doufá, že začnou vydělávat ze svých investic do dvou let. Taková zjištění vědců potvrzují analytici přední poradenské společnosti Knight Frank. V nedávné zprávě odborníci společnosti poznamenali, že 40% vlastníků velkého kapitálu v SAE bude investovat do nemovitostí. V průměru 35% všech investičních balíčků největších investorů SAE je v oblasti nemovitostí. Zároveň 60% těchto investorů loni investovalo do nemovitostí, zejména do emirátu Dubaje.
A pro rok 2015 bude prognóza vypadat ještě lépe: 60% investorů se chystá investovat do nemovitostí a dalších 40% bude investovat nové prostředky do tohoto aktiva. Zároveň má trh velký podíl investorů s takzvaným velkým soukromým kapitálem přesahujícím 1 milion USD a velmi velkým soukromým kapitálem přesahujícím 30 milionů USD. Tito investoři se primárně zajímají o rezidenční nemovitosti, následují druhé a třetí místo Popularitu investic sledují kanceláře, maloobchod a hotelové nemovitosti.
SAE přitahuje bohaté investory se třemi hlavními výhodami: životní úroveň a zdravotní péče (87% respondentů uvedlo, že jde o nejdůležitější faktor), bezpečnost (67%) a politická stabilita (67%).
Investoři jsou snadno srozumitelní, protože příjem z pronájmu v Dubaji je stále jedním z nejvyšších na světě. Podle Global Property Guide se hrubá marže na investice do nemovitostí v Dubaji dnes pohybuje od 5,87% do 7,21%, v závislosti na velikosti bytu. Zároveň byty z menší oblasti tradičně přinášejí vyšší příjmy, protože jsou velmi žádané. Pro srovnání, příjem z investic do nemovitostí v jednom z nejrychleji rostoucích měst na světě v Hongkongu je 2,82%, v Indii 2,22%, v Singapuru 2,83% a konečně v Londýně výnos z investic do bydlení nebo komerční nemovitosti mohou být v řádu 2,72 - 3,20%. Pronájem malých bytů v Dubaji může přinést jejich majitelům příjem až 22% za metr čtvereční na měsíc a byty větší plochy - až 21% za metr čtvereční za měsíc.
Závěrem stojí za zmínku, že Dubaj byl opakovaně uznáván předními sociology světa jako „nejšťastnější“ země na Středním východě. V sociologickém smyslu se štěstí chápe jako očekávaná délka života a spokojenost s ním, základní úroveň kvality života a pohody.
Z tohoto hlediska si Spojené arabské emiráty a zejména Dubaj zaslouží zvláštní zprávu ve zprávě OSN o úrovni štěstí ve světové zprávě Světové štěstí za rok 2015. Plán rozvoje Dubaje do roku 2021 zahrnuje štěstí lidí emirátu jako svůj hlavní cíl, národní politika jako taková je zaměřena na její okamžité dosažení. což není typické pro všechny země. Úroveň lékařské péče, úroveň spokojenosti s interakcí s prostředím, úroveň bezpečnosti a, hlavně, schopnost žít v pohodlných podmínkách, kvalitní a pohodlné bydlení - to vše dělá Spojené arabské emiráty zemí přitažlivou pro mnoho krajanů. A pokud jde o výběr, pak alespoň z pohledu akvizice nemovitostí odborníci dnes nazývají nejvýhodnější čas pro integraci do SAE.
Pro více informací o získávání a správě nemovitostí v Dubaji kontaktujte IMEX Real Estate na tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected].
