Autor: Helena Kryukova V posledních letech lze trh s nemovitostmi v Dubaji porovnat s novým vozem, který právě vystoupil z montážní linky: inspirovaní majitelé nového superauta jeli do nebezpečných limitů a jednoho dne v letech 2008-2009 téměř závod opustili. Dnes se však první nekontrolovatelná horlivost ochladila a pohyb se změřil a ovládal. Nyní tento nečekaný posun vpřed již nehrozí kolaps.
Skutečnost, že se „prach usadil“ a věci jsou na trhu ještě lepší, než se dalo očekávat, uvedly výsledky prvního čtvrtletí, na analýzu kterých přední analytici měli dostatek času. Nejdříve plaché hodnocení jednotlivých agentur a poté přesvědčivé údaje z oficiálních zpráv takových uznávaných úřadů v realitním světě, jako jsou CBRE a Knight Frank, potvrdily: čistě symbolicky můžeme hovořit o poklesu cen nemovitostí v Dubaji v prvním čtvrtletí. Ano, šílený nárůst cen cen nemovitostí je minulostí, ale zároveň položil tak pevný základ, že i když se vezme v úvahu korekce na pokles aktivity obecně, údaje při porovnávání ročních ukazatelů se stále ukáže ve prospěch současného roku.
O jakých číslech se mluví?
Zpráva CBRE byla první, která byla zveřejněna. Podle analýzy této mezinárodní analytické společnosti se ceny v segmentu nákupu a prodeje nemovitostí za první tři měsíce roku 2015 v Dubaji ve srovnání se stejným obdobím loňského roku snížily o 2%. Kromě toho je třeba chápat, že se jedná pouze o průměrný ukazatel, takže v některých segmentech trhu nedošlo k žádnému poklesu. Inhibice obecných procesů na realitním trhu by ovšem měla být v něčem vyjádřena. Především výrazný pokles aktivity investorů a spotřebitelů. Souhrnná hodnota rezidenčních nemovitostí prodaných v Dubaji za první čtvrtletí roku činila podle CBRE 17,4 miliard USD, což je o 20% méně než ve stejném období za první čtvrtletí roku 2014. Zároveň se celkový počet transakcí na nákup a prodej bydlení uzavřených v prvním čtvrtletí snížil ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2014 pouze o 4%.
A zcela nedávná a navíc oficiální zpráva ministerstva Dubaje, jak se říká, ukončila tento problém zveřejněním svých údajů: celkový počet transakcí s nemovitostmi v „City of the Future“ za první čtvrtletí činil skutečně 17,4 miliard USD, zde Analytici CBRE se nemýlili za dolar. Pokud však jde o celkový počet transakcí s nemovitostmi, podle zprávy oddělení výzkumu a vývoje v oblasti obchodu s nemovitostmi v Dubajském zemském departementu bylo za první čtvrtletí emirátu zaregistrováno celkem 11 603 transakcí s nemovitostmi, z toho 8 000 v segmentu prodeje a nákupu. v nichž celková částka transakcí činila 6,54 miliardy USD.
Pozici hypotéky v celkovém počtu prodejních transakcí také výrazně posílila její pozice. Více než 3 000 nemovitostí v prvním čtvrtletí v Dubaji bylo prodáno pomocí úvěrových fondů, jejichž celkový počet činil 10,08 miliard USD.
Oficiální údaje a data společnosti CBRE byla potvrzena jiným orgánem analytiků trhu s nemovitostmi, společností Jones Lang LaSalle (JLL). Analytici této agentury však předložili tradičně důkladnější zprávu, ze které vyšlo najevo, které oblasti na realitním trhu byly v prvním čtvrtletí roku nejvíce náchylné ke zpomalení. Agentura JLL tak upřesnila údaje o CBRE a zaznamenala 2% pokles cen bytů v Dubaji a velmi mírný pokles v segmentu prodeje vil - o 1% oproti loňskému výsledku za stejné období. A tady se dostáváme k velmi zajímavé „vidličce“, která vstoupila na dubajský realitní trh v roce 2015.
Dubaj je město kontrastů
Nebo má přinejmenším každou šanci stát se jednou v blízké budoucnosti, ale výhradně v nejlepším a nejvýhodnějším slova smyslu pro všechny účastníky trhu. Hovoříme o dvou nejvýraznějších trendech posledních dob, které se objevily na pozadí stabilizace trhu s nemovitostmi a jeho nyní zjevné zralosti pro všechny.
Na jedné straně je Dubaj světovým hlavním městem luxusu a ceny elitních nemovitostí zde, pokud zpomalí tempo růstu, rozhodně se nebudou snižovat. Což v zásadě vždy vedlo vývojáře k tomu, aby projevili zvláštní zájem o tento segment nemovitostí. Ale na pozadí prudce rostoucích cen se najednou ukázalo, že výstavba dostupného bydlení by neměla přinést menší užitek, zejména díky mimořádně vysoké poptávce.
Cenově dostupné bydlení - pro Dubaj je tato věta poněkud neobvyklá, vzhledem k obrazu progresivního luxusu, který se stal charakteristickým znakem „města budoucnosti“. Ale realita v čase ukázala: „zaslíbená země“ pro mnohé je tento region schopen přilákat mnohem silnější specialisty střední třídy, vysoce kvalitní specialisty s průměrnou mzdou, než byste čekali. A všichni tito lidé musí někde žít. Současně ne všichni, ale spíše většina z nich, nejsou schopni držet krok s cenami ve stejné míře, s jakou index nájemného v poslední době roste. Cenově dostupné bydlení se tak stalo pro Dubaj velmi důležitým tématem. A vývojáři to včas uvědomili.
V současné době se vedení Dubaje dokonce rozhodlo podniknout řadu regulačních opatření k zajištění výstavby správného množství dostupného bydlení. Nyní vláda emirátu doporučuje vývojářům, aby doprovázeli každý ze svých projektů výstavbou dostupného bydlení, což by mělo být 15–20% z celkového rozsahu projektu. K tomu bude přidělena půda a zjednoduší se postupy pro vydávání stavebních povolení. Doposud tato opatření mají poradní charakter, ale v budoucnu, pokud je to nutné, se tyto požadavky mohou stát závaznými pro všechny vývojáře. Vzhledem k tomu, že materiální přínosy vývojářů a přínos pro veřejnost ve formě dostupného bydlení v Dubaji mají však v blízké budoucnosti stejnou šanci, je možné, že nebudou vyžadována povinná regulační opatření.
Druhým směrem, který se v poslední době nejzřetelněji projevil, je zachování a další posílení postavení Dubaje jako jednoho z světových luxusních měst. Reidin, populární realitní portál v SAE, sestavil další seznam nejdražších nemovitostí prodaných v Dubaji za první čtvrtletí roku 2015. Toto hodnocení, stejně jako v předchozích obdobích, opět vede uměle vytvořený ostrov The Palm Jumeirah: nejdražším soukromým majetkem byl byt prodaný zde v lednu 2015, 3,51 milionu USD. Také v „prestižním“ seznamu nejdražších dubajských nemovitostí v prvním čtvrtletí roku 2015 roku zasáhla nejvyšší „kroucenou“ kajanskou věž na světě v oblasti Dubai Marina, ve které byly prodány dva drahé byty najednou, stejně jako The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) v oblasti Downtown Dubai, kde byly zaregistrovány také tři obchody nejvyšší úrovně prodej nemovitostí.
Podle zprávy Wealth-X a Sotheby's International Realty se v posledních deseti letech zaměřilo pozornost nejbohatších lidí na světě, těch, jejichž majetek se odhaduje na více než 30 milionů USD, z Londýna, New Yorku, Paříže a Francouzské riviéry na Singapur v Hongkongu a zejména Dubaj. Právě v této části světa jsou soustředěny všechny nejaktivnější ekonomické a sociální procesy a právě zde jsou vyhlídky na investice do nemovitostí obzvláště slibné. Podle analytiků bylo v roce 2014 v segmentu luxusních nemovitostí na trhu s nemovitostmi v Dubaji zaregistrováno nejméně 350 transakcí za velmi velké částky a celková hodnota transakcí s luxusními nemovitostmi uzavřených v Dubaji v roce 2014, činil nejméně 750 milionů USD a tento trend má, jak se očekávalo, šanci pokračovat i v budoucnu. Navzdory zpomalení mnoha procesů na trhu s nemovitostmi v Dubaji se nové vysoce kvalitní luxusní projekty od předních vývojářů v Dubaji vůbec nesnížily. Hlavními důvody „migrace“ milionářů z jejich domovů jsou i nadále politická stabilita SAE ve vztahu k obecnému nestabilnímu politickému pozadí regionu a četné daňové výhody. Zároveň je poplatek za registraci nemovitostí v Dubaji stále považován za jeden z nejnižších na světě.
Příznaky zralosti
Ať už je to jakkoli, pro segment cenově dostupného bydlení a pro prémiový trh s nemovitostmi je kolektivní kolegiální závěr odborníků z oblasti nemovitostí spravedlivý: trh s nemovitostmi v Dubaji získal všechny funkce splatnosti. Typ hlavního kupce nemovitostí v SAE se mění, skutečný konečný kupující přichází na trh a v oblasti investic dochází k odklonu od standardních spekulativních schémat s rychlým opětovným prodejem zakoupeného bydlení. Investoři se nyní více zajímají o dlouhodobé výnosy. Rozsah budoucí výstavby také vzbuzuje důvěru v budoucnost. Například v příštích třech letech má jeden z průmyslových gigantů Nakheel v úmyslu investovat do realizace nových projektů v Dubaji téměř 4 miliardy USD, konkrétně 3,81 miliardy USD. Území, na kterém se plánuje výstavba nových zařízení, zabírá téměř 85 tisíc metrů čtverečních. . A jeho přímý konkurent Emaar nedávno zveřejnil skutečnou velikost svého pozemkového fondu, který bude rovněž vybudován v následujících letech. Emaar vlastní emise 235 milionů metrů čtverečních.
Jedno je tedy jasné: rozkvět stavebního průmyslu v Dubaji, kterého jsme nyní svědky, slouží pouze jako odrazový můstek, odrazový můstek pro jeho vývoj, jehož rozsah a tempo bude opravdu velkolepé.
Další informace o pořízení a správě nemovitostí v Dubaji můžete získat od specialistů IMEXReal Estate telefonicky, v Moskvě +7 495 5100008, bezplatného telefonu v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected]. .
