Autor: Helena Kryukova Vytrvalost a opatrný optimismus - takto můžete popsat chování dubajských vývojářů a makléřů v prvních měsících roku 2015, a to na pozadí rostoucí poptávky a současného poklesu cen. Zdá se, že hlavní lekcí, kterou se Dubaj poučil ze složitých zkušeností z let 2008–2009, bylo vědomí důležitosti pevných základů pro jakékoli nadšení. Nadšení emirátu na trhu s nemovitostmi se však nijak nesnížilo.
Změna etap
Přirozená změna období činnosti a relativního chlazení je charakteristická pro jakýkoli trh s nemovitostmi. A Dubaj v tomto smyslu, můžeme říci, měl štěstí. Po horečném tempu růstu a rostoucích cen na konci roku 2013 - začátkem roku 2014, který tak připomněl mnoha předkrizovým boomům roku 2008, že MMF dokonce vydal dubajským orgánům oficiální varování, byla změna kurzu směrem k chlazení relativně bezbolestná.
Kritická fáze již byla dokončena. K kolapsu trhu nedošlo, naopak, ve druhé polovině roku 2014 začal trh postupně a pomalu získávat všechny znaky vyspělého a stabilního vývoje. To bylo do značné míry způsobeno včasnými a účinnými opatřeními dubajské vlády, která byla opakovaně zmiňována v mnoha zdrojích. Teď bych rád řekl něco jiného. O tom, co tento trh očekává dále.
Umělé přecenění dubajské nemovitosti spojené s nasycením trhu novým vysoce kvalitním bydlením podle odborníků povede emirát k nevyhnutelné cenové úpravě v roce 2015. Na samém začátku roku někteří znepokojení analytici v tomto ohledu mírně přeceňovali konkrétní čísla prognózy, ale po několika týdnech své předpovědi opravili. Odborníci z Jones Lang Lasalle, mezinárodní analytické a poradenské kanceláře, slibují Dubaji snížení cen o 5 až 10% za rok 2015. Podle odborníků JLL, pouze v posledních dvou letech, v červnu 2014, ceny nemovitostí v Dubaji vzrostly o 56%. V roce 2015 bude podle JLL v Dubaji uvedeno do provozu 25 tisíc jednotek nového bydlení, což odpovídá 7% stávajícího bytového fondu emirátů. Podle Craiga Plumba, vedoucího analytiky na pobočce JLL na Středním východě, je však trh docela schopný přijmout takové množství nových nemovitostí bez snížení cen. Jejich pokles bude proto pravděpodobněji určován dalšími faktory, zejména příliš vysokými cenami bydlení.
Dalším aspektem cenotvorby v mnoha odvětvích dubajské ekonomiky, který vzbuzuje obavy potenciálních investorů v zahraničí, je situace s cenami ropy, jejíž náklady jsou tradičně spojovány s veřejností s cenami za všechno ostatní, a zejména v arabských zemích, které toto exportují. “ černé zlato. “
V tomto smyslu nás odborníci ve spěchu ukojí: pokles cen ropy nebude mít významný dopad na trh s bydlením v Dubaji. Tento emirát má co do činění s trhem s obchodováním s ropou, ale pokles kotací o 30% z maximálního ukazatele v červnu 2014 může oslabit důvěru potenciálních investorů, tvrdí odborníci JLL. Situace na devizovém trhu může aktivitu některých investorů poněkud oslabit: v důsledku zavěšení dirhamu na dolar se pro některé krajany stala život v Dubaji dražší, ale obecně se v tomto smyslu obrázek příliš nezmění, uvádí zpráva JLL.
Titul na trhu
Skutečnost, že jasné ochlazení dubajského trhu s nemovitostmi je jistým znakem jeho stabilizace, lze pochybovat o tom, že optimisté v tomto smyslu vyjádřili pouze analytici.
Je však zcela sdíleno těmi, na kterých přímo závisí další vývoj situace, tj. Samotní účastníci trhu, vývojáři a makléři, klíčová průmyslová čísla. 90% dubajského realitního trhu je v současné době ovládáno čtyřmi průmyslovými giganty - Nakheel, Damac, Dubai Properties a Emaar. Proto fluktuace zisku a aktivity těchto vývojářů významně ovlivňují situaci na realitním trhu jako celku.
Například gigant dubajského trhu s nemovitostmi Nakheel, který v roce 2014 zadal 132 nových rezidenčních nemovitostí na umělém ostrově The Palm Jumeirah a řadu nemovitostí v oblastech Dubaje, jako je A1 Furjan, Mezinárodní město, Jumeirah Village, Jumeirah Park a Jumeirah Heights očekává v roce 2015 výrazný růst zisku a nebude snižovat tempo své činnosti. Společnost má v úmyslu zvýšit své příjmy z pronájmu až na 2 miliardy USD ročně, a to díky téměř milionu nových metrů čtverečních maloobchodních ploch, které developer v daném roce uvede do provozu, a také 30 000 nových bytových domů, které budou pronajaty . Nakheel zajistil podporu bank na další čtyři roky - finanční instituce poskytnou developerovi půjčky ve výši nejméně 2,15 miliard USD, přičemž Nakheel má v úmyslu v roce 2015 poskytnout stavební smlouvy v celkové výši 1,91 miliardy USD, zatímco v v loňském roce to bylo 1,44 miliardy USD.
Další významný hráč v dubajském realitním průmyslu, Damac, rovněž představil svou předpověď do budoucna: v roce 2015 se trh pravděpodobně stabilizuje, zatímco v letech 2016–2017 je pravděpodobné, že se počet nově zadaných projektů sníží, což může vést k novému kola zvýšení cen.
Souhrnný názor většiny účastníků na trhu s nemovitostmi v Dubaji rovněž potvrzuje zmírnění poklesu cen nemovitostí v Dubaji v roce 2015, ale nazývá ostatní faktory poklesu. Jedná se především o zvýšení poplatků za prodej nemovitostí, přísnější pravidla pro vydávání hypoték a nedostatek dostupného bydlení, a to navzdory skutečnosti, že mezi všemi zeměmi Perského zálivu (GCC) SAE pravidelně vedla hodnocení z hlediska objemu nemovitostí zadaných v posledních letech. . Například celková hodnota nemovitostí postavených v roce 2014 se odhaduje na 21,28 miliardy USD, ale bohužel je podíl nejvyhledávanějších cenově dostupných nemovitostí v této celkové hmotnosti příliš malý, a proto je nadměrná poptávka po ní.
Timeshare a crowdfunding
A tato dvě nová slova řekli samotní investoři do nemovitostí, kteří neustále hledají nové a nejziskovější způsoby, jak investovat do nejspolehlivější sféry, oblasti rezidenčních nemovitostí. Zejména v Dubaji a ve Spojených arabských emirátech jako celku se tyto dva koncepty staly zvláště relevantními právě díky neustálému zvyšování cen, což neumožňuje investorům s omezeným rozpočtem kupovat samostatné bydlení pro celoroční využití. A tady na záchranu přichází timeshare a crowdfunding.
Tyto koncepce jsou však nové právě pro Dubaj, kde se letos poprvé na trhu objevil plnohodnotný návrh na spolufinancování nákupů bydlení. DURISE nabídla malým investorům takovou nabídku ohledně bytů v komplexu Staroměstský ostrov v centrální čtvrti Dubaje Souq A1 Bahar. Podle návrhu DURISE bude minimální výše investice, kterou mohou držitelé úroků investovat do společného nákupu bydlení na základě crowdfundingu, činit 5 000 USD.
Koncept crowdfundingu je zaměřen na ty potenciální investory, kteří nemají dostatek finančních prostředků na nezávislý nákup individuálního bydlení, ale kteří mohou investovat část peněz potřebných na nákup konkrétní nemovitosti. Zprostředkující společnost tak dokáže získat dostatek finančních prostředků na koupi jednoho (bytu) nebo několika (až do celého komplexu) nemovitostních objektů a držitelé akcií - investoři se stanou plnými vlastníky této nemovitosti za stejných podmínek.
Obecně jsou programy crowdfundingu poměrně rozmanité a zahrnují různé formy účasti investorů. Tento princip investování do nemovitostí byl v poslední době velmi zajímavý pro investory v Rusku a dalších zemích světa. V Dubaji crowdfunding ve vztahu k nemovitostem pouze „zkoumá zeminu“. Dalším typem investice do nemovitostí, která se objevila v Dubaji relativně nedávno, a proto není všem známa, byl koncept timeshare. Podle nové analytické zprávy od marketingové společnosti AFH získá dubajský realitní trh v nejbližší době výnos ve výši nejméně 3,8 miliard USD díky zvýšené poptávce po nemovitostech v odvětví timeshare.
Timeshare předpokládá, že pronajímatel má právo žít ve svém bytě nebo domě po určité časové období v průběhu roku (obvykle po dobu jednoho měsíce až tří v průběhu roku podle výběru vlastníka) a po zbytek času je majetek pronajat správcovskou organizací, které majitel svěřuje toto právo nebo ten, který původně postavil a provozuje tento rezidenční komplex. Bydlení tak přináší příjmy majiteli domu a zároveň doplňuje fond hotelových nemovitostí ve městě. Tato forma vlastnictví se také často označuje jako sdílené nebo společné vlastnictví. Průmysl timeshare v SAE vzrostl o 15–20% pouze v roce 2013 a v roce 2014 - podle zprávy AFH o dalších 30%. Poptávka po takových pohostinských zařízeních však rok od roku roste, a to jak od turistů, kteří chtějí zůstat v pohodlných bytech, tak od investorů, kteří si chtějí koupit druhý domov pro sebe, který by přitom mohl být po většinu roku rentabilně pronajat.
Je tedy zřejmé, že Dubaj prokázal svou schopnost poučit se z chyb: nyní rostoucí ceny nemovitostí zde nezpůsobují kolaps trhu, ale vedou pouze k novým způsobům řízení trhu a investic, což se odráží v zavedení relativně nových programů crowdfundingu a timeshare pro Dubaj. A bez ohledu na příčiny výkyvů na trhu s nemovitostmi v Dubaji je jedna věc zřejmá: všichni mají skutečný základ, což znamená, že cenové změny nelze považovat za známku zhoršení trhu, nýbrž za známku její konečné splatnosti, která přichází pouze v období úplné stability. .
Další informace o pořízení a správě nemovitostí v Dubaji můžete získat od specialistů IMEXReal Estate telefonicky, v Moskvě +7 495 5100008, bezplatného telefonu v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected]. .
