První polovina roku 2014 ukázala, že trh s nemovitostmi v Dubaji je stále vyspělejší a získává stabilitu vlastní ve všech stabilně se rozvíjejících odvětvích. Druhem barometru pro jeho stabilizaci byly zprávy světově proslulých poradenských a analytických společností, které pozorně sledují výkyvy růstu a klesajících cen. Závěry, které lze vyvodit na jejich základě, vykreslují poměrně optimistický obraz.
Stabilizace trhu
Pokud na konci roku 2013 většina předních agentur, které ve svých předpovědích uznávají nebývalý nárůst cen rezidenčních nemovitostí ve výši 33%, předpovídá další růst v sektoru nemovitostí v Dubaji na vrcholu cenových ukazatelů, pak na konci prvního čtvrtletí roku 2014 bylo jasné, že se trh stabilizuje mnohem více dříve, než se očekávalo.
Odborníci z jedné z největších a nejuznávanějších analytických agentur Jones Lang LaSalle ve zprávě za první čtvrtletí roku 2014 poznamenali, že investiční prognóza na trhu s nemovitostmi v Dubaji se neustále zlepšuje. Podle JLL Business Confidence Index dosáhl tento ukazatel v posledním čtvrtletí roku 2013 úrovně 144,3 bodů, což je o 8% více než ve stejném období předchozího roku. Ekonomika Dubaje bude podle ministerstva pro hospodářský rozvoj v roce 2014 nadále posilovat zejména kvůli stabilizaci trhu s nemovitostmi - podle prognózy by dubnský HDP v roce 2014 měl dosáhnout 4,7%.
Začátkem roku 2014, jak poznamenali odborníci JLL, se trh s nemovitostmi v Dubaji dostal do nové fáze vývoje, přičemž využil zvýšenou poptávku po bydlení. Zvýšení nájemného a prodejních cen v emirátu označili za „logické a předvídatelné“, zejména po vlně klesající poptávky, která byla pozorována v Dubaji v letech 2008-2009. Dalším ukazatelem rostoucí důvěry investorů bylo zvýšení celkové hodnoty všech prodejních transakcí uskutečněných v Dubaji za posledních šest měsíců, které vzrostly o 30% a činily 29 miliard USD.
V lednu 2014 byly podle zprávy JLL v Dubaji vytvořeny dvě nové vládní agentury, aby se zvýšila atraktivita emirátu pro globální investory a turisty. Byly to Dubajská agentura pro rozvoj investic a Dubajská společnost pro cestovní ruch a komerční marketing. Kromě těchto zřejmých příznaků zjevného „vyrůstat“ a posílení dubajského trhu s nemovitostmi byl na začátku roku zaznamenán také nárůst aktivity na akciovém trhu. Několik velkých developerů v Dubaji, včetně společnosti Emaar, jako první oznámilo svůj úmysl v blízké budoucnosti učinit počáteční veřejnou nabídku (IPO) na prodej svých akcií na globálních akciových trzích.
Odborníci JLL, stejně jako mnoho dalších předních světových agentur, zpravidla provádějí důkladnou analýzu hlavních trendů na trhu s nemovitostmi a jsou citliví na puls města, takže jejich předpovědi jsou zřídka chybné. Jedinou chybou, kterou udělali odborníci JLL, byla předpověď, že ceny nemovitostí dosáhnou před krizí v roce 2013 - začátkem roku 2014, což se nestalo díky včasným opatřením dubajské vlády a pravděpodobně kvůli podobným varovným prognózám. Pokud se domníváte, že zpráva JLL za druhé čtvrtletí roku, vypadá budoucnost investic do nemovitostí v Dubaji více než povzbudivě. Odborníci úřadu v něm odráželi hlavní trend roku - ke snížení tempa růstu cen.
Podle Craiga Plumba, vedoucího divize JLL na Středním východě, vedla opatření přijatá dubajskou vládou k zabránění spekulacím s bydlením, stejně jako nadměrné zvýšení cen, které začalo přímo ovlivňovat úroveň poptávky, vést ke zpomalení cen nemovitostí v Dubaji během ve druhém čtvrtletí roku. Momentálně stále roste vzestupný trend na trhu s nemovitostmi v Dubaji: podle ročních ukazatelů ve druhém čtvrtletí se ceny nemovitostí zvýšily o 36%. Podle čtvrtletních ukazatelů je však zřejmé, že tempo tohoto vývoje se výrazně zpomalilo ve druhém čtvrtletí roku, kdy ceny vzrostly v průměru o 6% ve srovnání s 10% v prvním čtvrtletí roku. Růst cen nájemného ve druhém čtvrtletí rovněž klesl: ze 7% v prvním čtvrtletí na 3% ve druhém čtvrtletí. Pokles tržeb také naznačuje stabilizaci přehřátého trhu s nemovitostmi v Dubaji. Zpráva JLL tak říká, že podle údajů z května letošního roku se objem transakcí při prodeji vil zejména ve srovnání se stejným obdobím loňského roku snížil o 50%. Je však třeba poznamenat, že takový sestupný trend míry růstu by neměl z žádného hlediska vyvolávat obavy. Ano, nyní není čas na rychlé zisky, říkají odborníci, ale nižší ceny jsou z dlouhodobého hlediska výhodné. Na jedné straně poskytuje záruky, že v blízké budoucnosti nebudeme čelit další „mýdlové bublině“, a na druhé straně dává potenciálním investorům příležitost „dohonit“ neustále sklouzávání kvůli rychlému zvyšování cen, příležitost investovat dostupné prostředky.
Luxusní bydlení
Rozsáhlý pokles cen nemovitostí v Dubaji v první polovině letošního roku se projevil ve všech sektorech nemovitostí, ale nezapomeňte, že průměrná hodnota míry růstu cen je průměrný ukazatel, ale ve skutečnosti mohou různá odvětví vykazovat velmi odlišné výsledky. , v závislosti na různých faktorech. Jedním z těchto faktorů je rovnováha mezi nabídkou a poptávkou, která podle jiné autoritativní poradenské a analytické agentury Knight Frank vede k hlavním trendům ve tvorbě cen nemovitostí pro různé účely a cenové kategorie.
Zejména Knight Frank pravidelně sestavuje Prime Global Cities Index, který také odráží úroveň cen prémiového bydlení, pro poptávku po elitním luxusním bydlení po celém světě. A protože Dubaj je do jisté míry světovým centrem koncentrace elitních nemovitostí, kvůli příznivým daňovým podmínkám pro investory je tento ukazatel pro emirát více než relevantní. „Jak se krize v eurozóně řeší a celková ekonomická situace se zlepšuje,“ uvedla závěrečná zpráva Knight Frank z roku 2013, „poptávka po luxusních nemovitostech po celém světě neustále roste, a to i přesto, že finanční trhy mohou poskytovat poměrně nízké procento ziskovost. “ Index Prime Global Cities for Dubai za poslední čtvrtletí 2013 naznačuje, že roční tempo růstu cen v tomto čtvrtletí bylo nejvyšší od roku 2010, ale čtvrtletní tempo růstu bylo nejnižší od roku 2012.
V březnu 2014 zveřejnil Knight Frank hodnocení nejdražších měst na světě z hlediska nákladů na jeden metr čtvereční elitní nemovitosti. Z 20 měst na světě analyzovaných ve zprávě Knight Frank je Dubaj na 19. místě z hlediska cen prémiových bytů, pouze Kapské Město je nižší, kde za 1 milion USD můžete koupit 215,1 m2. m luxusního bydlení. Současně odborníci Knight Frank zdůrazňují, že ceny za luxusní bydlení v Dubaji mají stále prostor pro růst. Za 1 milion USD v Dubaji si tedy můžete koupit 146 metrů čtverečních prémiového bydlení, což je šestkrát více než v Londýně, sedmkrát více než v Hongkongu a 10krát více než v Monaku. Další významná města na světě, jako například Moskva, Bombaj a Istanbul, zůstávají dražší než Dubaj, pokud jde o náklady na 1 metr čtvereční nemovitosti.
Pokud jde o tempo a objem zvyšování cen, Dubaj podle zprávy Knight Frank obsadil 7. místo z 10 měst ve zprávě a 8. místo převzal kapitál SAE, Abu Dhabi. Dubaj a Abú Dhabí zaujaly na tomto seznamu takové pozice kvůli růstu cen prémiového bydlení o 17% a 15% v roce 2013. Ve druhé polovině roku se podle nejnovější zprávy Knight Frank zvýší ceny prémiového bydlení o dalších 10–15%, a to zejména kvůli skutečnosti, že v příštích 18 měsících nebude v tomto odvětví objednáno tolik objektů, což samozřejmě bude vyvolává vysokou poptávku. Elitní nemovitost v Dubaji je tedy jedním z nejziskovějších objektů pro investice, jehož kapitalizace neustále a stabilně roste.
Stavební boom
Jen málo lidí v jakémkoli jiném městě na světě za týden podává tolik oznámení o zahájení nových projektů, jako v Dubaji. Jak však poznamenávají odborníci analytické agentury CBRE, emirát není schopen pouze organicky akceptovat, ale potřebuje alespoň 30 tisíc nových nemovitostí.
Dnes se stavební boom stal každodenní realitou „města budoucnosti“, které si lze jen těžko představit bez rozsáhlých stavenišť a lesů stavebních jeřábů. V oblastech města, které jsou oblíbené u investorů, kupujících domů a turistů, je však stále méně a méně volného prostoru pro rozvoj, takže náklady na pozemky zde neustále rostou, což znamená, že také rostou ceny nově budovaného bydlení. Jak je však uvedeno výše, ceny jsou omezeny, takže dubajští vývojáři se stále více dívají směrem k výnosnějším pozemkům v odlehlých oblastech Dubaje. Hledají se zde také kupci bydlení, kteří chtějí snížit náklady na nákup.
Nedávná zpráva analytické agentury CBRE naznačila, že vývojáři Dubaje budou stavět více bydlení střední třídy v odlehlých oblastech Dubaje. Podle CBRE, letos vývojáři postaví v Dubaji asi 17 tisíc jednotek nového bydlení. Většina obytných nemovitostí bude vytvořena jako součást rozsáhlých megaprojektů v oblastech jako Dubailand, Jumeirah Village Circle a Dubai Silicon Oasis. Podle společnosti CBRE za pouhý týden v dubnu oznámili tři hlavní hráči nemovitostí - vývojáři Emaar, Dubai Properties a Lootah Real Estate, zahájení výstavby 845 nových nemovitostí na okraji Dubaje.
Rychlý růst cen nemovitostí, i když se v první polovině roku 2014 zmírnil, nutí mnoho kupujících stále více hledat dostupné cenově dostupné možnosti bydlení, což vytváří zvýšenou poptávku po těchto nemovitostech. O více než rozsáhlé výstavbě zařízení ve všech oblastech Du-bai se zmiňuje také několik zpráv analytické společnosti Meed Insight. Podle vlastního hodnocení tohoto úřadu se Dubaj druhý rok v řadě umístil na prvním místě v počtu a rozsahu stavebních projektů. SAE jako celek a zejména Dubaj opět zaujaly přední místo ve všech zemích Blízkého východu v tempu a objemu stavebních projektů. Většina zmíněných projektů byla realizována v Dubaji, kde bylo v roce 2013 vynaloženo 20,6 miliard USD na výstavbu, což představovalo téměř 52% z celkového rozpočtu sektoru stavebnictví v SAE. Celkové náklady na stavební projekty různých zařízení, které dosud nebyly provedeny ve všech zemích regionu Blízkého východu, jsou více než 1 bilion USD, z čehož 428 miliard USD připadá SAE. V příštích pěti letech tak bude mít SAE také šanci udržet si vedoucí postavení v tempu a objemu výstavby.
V letošním roce činí celková hodnota stavebních zakázek v Dubaji více než 100 miliard USD, což nám umožňuje hovořit o více než dvojnásobném nárůstu objemu sektoru ve srovnání s loňským rokem. Současně v této fázi jsou více či méně velké projekty v Dubaji buď iniciovány a vlastněny veřejným sektorem, nebo jimi kontrolovány. Mnoho velkých a důležitých projektů pro město, dříve „zamrzlých“, je opět oživeno a blíží se dokončení.
Mezi nimi - tramvajová linka, metro a Palm Jumeirah Mall na slavném umělém ostrově. To vše inspiruje investory s velkou důvěrou a umožňuje nám být optimističtí ohledně budoucnosti stavebního sektoru v Dubaji, podle zprávy Meed Insight.
Všestranný vývoj
Na konci loňského roku všechny analytické agentury poznamenaly, že dubajský realitní trh se rozvíjí nejen rychle, což vyvolalo obavy, ale také komplexně, což vzbudilo důvěru. Oživení trhu bez výjimky obsadilo všechna odvětví a pokračovalo i v roce 2014. Jedním zřejmým znakem rostoucí důvěry investorů byl nárůst počtu společností podnikajících v Dubaji. A to zase nemohlo způsobit pouze růst cen na trhu kancelářských nemovitostí, jak poznamenali odborníci CBRE. Analytická a poradenská společnost CBRE provedla studii více než 70 velkých mezinárodních korporací, které obvykle zabírají 25 milionů metrů čtverečních kancelářských prostor po celém světě, a zjistila, že procento těch, kteří plánují v blízké budoucnosti své společnosti na Středním východě v příštím roce rozšířit vzrostl z 24% na 30%. V současné době plánuje jedna ze tří mezinárodních společností, které společnost CBRE oslovila, identifikovat svou přítomnost v regionu Blízkého východu, kde je Dubaj nejatraktivnějším místem.
Hlavním trendem na tomto trhu v budoucnu bude podle odborníků i nadále priorita kvality kancelářských nemovitostí, což znamená, že o takové oblasti a komplexy jako DIFC, Dubaj Downtown a Tecom bude největší poptávka. Letos bude v Dubaji objednáno dalších 850 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor. V roce 2014 odborníci z další přední globální analytické společnosti Cluttons rovněž zaznamenali zvýšený zájem investorů o průmyslové a komerční nemovitosti ve volných ekonomických zónách Dubaje a předpověděli další nárůst zájmu o projekty v tomto odvětví.
Podle Cluttons začnou svobodné ekonomické zóny požívat zvláštní poptávky, kde počet bezplatných komerčních a průmyslových nemovitostí neustále klesá, jako ve Free Industrial Zone Dubai Industrial City nebo Dubai Investments Park. Odborníci ve většině analytických agentur a poradenských kanceláří se tak shodují na slibné budoucnosti investic do nemovitostí v Dubaji a Spojených arabských emirátech. V tomto smyslu se stabilizace cen na trhu může stát pouze dodatečnou výhodou pro ty, kteří počítají s dlouhodobými vyhlídkami.
Další informace o koupi nemovitosti v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate telefonicky v Moskvě +7 (495) 5100008, bezplatného telefonu v UAE 800-IMEX (8004639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected].
