PROVEDENí VE VELKéM MĚŘíTKU

Text: Helena Kryukova

Na jaře roku 2014 se ukázalo, že v prvním čtvrtletí měla nová dubajská snaha o nemovitosti dobrý začátek. Pět měsíců od začátku roku se ukázalo, že pesimistické předpovědi analytiků ohledně ohrožení stability trhu s nemovitostmi v Dubaji a Spojených arabských emirátech jako celku se nevyplatily.

I přes rychlý růst cen bydlení je investiční potenciál a vyhlídky na rozvoj realitního sektoru v Dubaji velmi jasné a navíc pozitivní. Přípravy na „EXPO2020“, ztělesnění nejodvážnějších, někdy prostě fantastických plánů architektů, nových rekordů a úspěchů, růst ve všech oblastech ekonomiky, rozsáhlé zlepšení infrastruktury - to jsou jen některé z plánů, které byly provedeny v první polovině a stále budou implementováno v Dubaji ve druhé polovině roku 2014.

ČÍSLA JAZYKA

Přezkum stavu dubajského trhu s nemovitostmi na konci prvního čtvrtletí roku by měl pravděpodobně začít nejnovějšími statistikami zveřejněnými nedávno předními světovými a místními poradenskými agenturami a analytickými úřady.

Podle zprávy zemského ministerstva Dubaje se celkový počet transakcí s nemovitostmi v prvním čtvrtletí letošního roku zvýšil o 38% ve srovnání s prvním čtvrtletím loňského roku a celkový počet transakcí činil 16,6 miliard USD. Tyto ukazatele naznačují sebevědomý a stabilní rostoucí zájem investorů o dubajský realitní trh. Podle očekávání ministerstva budou další tři čtvrtletí letošního roku neméně aktivní a rozvoj sektoru nemovitostí bude podpořen zahájením několika velkých projektů najednou v rámci přípravy na „EXPO 2020“.

Z kvantitativního hlediska se podle zprávy počet transakcí s nemovitostmi zvýšil ve srovnání se stejným obdobím loňského roku o 11% a činil 15694 registrovaných transakcí. Z toho bylo uzavřeno 3482 transakcí s nemovitostmi a jejich celková částka činila 7,62 miliardy USD. Obecně platí, že skutečnost, že ceny nemovitostí jsou v mnoha oblastech Dubaje stále daleko, je také pro celkovou stabilitu trhu s nemovitostmi v Dubaji. nedosahují maximálních ukazatelů roku 2008. Podle analytické agentury JLL je tedy nemovitost v centru stále o 7% levnější než v roce 2008 a cena bydlení v Business Bay a JLT je o 13% a JLT o 2% nižší než maximální hodnota v roce 2008. Náklady na bydlení v Zelených jsou o 17% nižší než maximum v roce 2008. Investoři (13 tisíc lidí) investovali tolik 9,5 miliard USD do nemovitostí v Dubaji v prvním čtvrtletí roku, což je o 57% více než v prvním čtvrtletí 2013. 12,2 milionu USD a 16 milionů USD - takové částky stojí nejdražší vilu a nejdražší byt v Dubaji prodaný v prvním čtvrtletí roku 2014.

Nejdražší vila byla vila o celkové ploše 1111 metrů čtverečních na ostrově Palm Jumeirah a nejdražší byt byl byt v kultovní Burj Khalifa (15386 USD za metr čtvereční). Z hlediska těchto ukazatelů je aktuální rok již před rokem 2013: pro srovnání, nejdražším prodaným bytem v roce 2013 byl byt v komplexu Fairmont The Palm v hodnotě 11,43 milionu USD.

Podle údajů realitních kanceláří a realitních kanceláří, jako jsou Reidin a Propertyfinder, se vedle Dubajského přístavu, Downtown Dubai, Palm Jumeirah a Jumeirah Lake Towers stále drží první místo v seznamu 10 nejoblíbenějších oblastí Dubaje. Podle portálu Reidin se ceny vil v Dubaji v únoru zvýšily o 3,28% v měsíčním vyjádření a o 19,5% v ročním vyjádření. A podle prognózy HSBC Global Research letos by se ceny nemovitostí v Dubaji měly v průměru zvýšit o dalších 10-15%. Tato čísla také naznačují rostoucí stabilitu sektoru nemovitostí.

PROGNÓZY A VÝHLEDY

Dosavadní rok 2014 téměř dosáhl svého vrcholu, takže je nyní možné s velkou jistotou říci, které prognózy analytiků ohledně budoucího realitního trhu v Dubaji a Spojených arabských emirátech vypadají realisticky a které se ukázaly být poněkud přehnané.

Začněme tím druhým. Obavy mnoha odborníků z destabilizace trhu s nemovitostmi jsou nepochybně přehnané. Příliš rychlý růst cen bydlení na konci loňského roku způsobil, že někteří odborníci učinili ještě odvážnější předpovědi pro rok 2014, což naznačuje téměř 40% nárůst cen bydlení. Začátkem tohoto roku však více „ostřílených“ odborníků, kteří hodnotili úsilí vlády a asociací vývojářů, aby omezili spekulace, dospěli k závěru, že reálné zvýšení cen pravděpodobně nepřesáhne 10–20%.

Většina analytiků se nakonec shodla na tom, že příští „finanční bublinu“ letos nelze očekávat. Zprávy analytického oddělení HSBC Bank a poradenské společnosti JLL tak uvádějí, že růst nákladů na rezidenční nemovitosti v Dubaji letos bude 10-15% a ukazatele zisku, které tato nemovitost může přinést, zůstanou na úrovni 4-5%. Podle JLL na realitním trhu v Dubaji v příštích dvou letech doplní 390 tisíc nových bytových jednotek, což zvýší jeho stávající objem o 9%. Většina nových rezidenčních nemovitostí bude postavena na jihu a na západě emirátu v oblastech jako Mohammed Bin Rashid City, Business Bay a Dubailand. Samostatně je třeba říci několik slov o nájemním bydlení.

Podle zprávy stejné JLL se náklady na pronájem nemovitostí v Dubaji nevyhnutelně zvýší, navzdory mírnému zpomalení cenového růstu v letošním roce, pravděpodobně asi o 10-20%. Analytici JLL dávají takovou předpověď i přesto, že se očekává, že rezidenční realitní fond vzroste o 25 tisíc jednotek ročně. Celkový index nájemného od JLL za první čtvrtletí letošního roku vzrostl o 7% a za rok o 23%. Index nájemného bytů vzrostl o 26% ročně a index nájemného vily - o 12% ročně. Nejvíce ze všeho vzrostly ceny nájemného v tak populárních oblastech nájemců, jako je Sports City, kde se ceny nájemného meziročně zvýšily o 41%, International City (35%) a Discovery Gardens (33%), zatímco ceny pronájmu oblasti jako Downtown Dubai a Dubai Marina byly výrazně nižší - 24%, respektive 21%. V segmentu nájemného je také silná tendence nájemců přestěhovat se z Dubaje do jiných, cenově dostupnějších emirátů, jako jsou Sharjah a Ajman. Nedávno začaly ceny nájemného v souvislosti s tímto přemístěním stoupat i v takových emirátech, jako je Fujairah.

VĚDA A SKUTEČNOST

Když už mluvíme o předpovědích a vyhlídkách, není možné ignorovat tradiční touhu Dubaje převádět ty nejúžasnější myšlenky a plány do reality. Podle ujištění orgánů Spojených arabských emirátů tak rok 2014 slibuje, že bude rokem megaprojektů ve výstavbě sociálních, kulturních, turistických sfér a hlavně infrastrukturních zařízení. Tři nejrozsáhlejší infrastrukturní projekty, jejichž vytvoření a aktualizaci plánuje Dubaj použít rozpočet ve výši 1,92 miliardy USD, budou zahájením výstavby dubajského průplavu, výstavbou mostu Al Ittihad a projektem položení linek dubajské tramvaje pro město, jejichž celková délka bude 14,6 km. Všechny tři projekty významně ovlivní úroveň cen nemovitostí v oblastech, kde budou tyto projekty realizovány.

Mezi nejblíže k letošním sci-fi bude pravděpodobně stavební projekt města Aladdin v zátoce Dubai Creek na 450 metrů dlouhém úseku. „Město“ bude sestávat ze tří bizarních věží spojených průchody s pohyblivými podlahami. Design věží je inspirován příběhy Aladinina a Sinbada Námořníka. Tento projekt jako celek bude mít velký kulturní a historický význam a slibuje proměnu tváře starého Dubaje, aby se stal novým, musí vidět objekt pro turisty.

Svým rozsahem a designem ohromí také nová budova dubajské opery s 2000 místy ve tvaru lodi, která bude postavena ve stejnojmenné operní čtvrti v centru Dubaje - Dubaj Downtown. Tento rok byly na umělých ostrovech světa nastíneny významné posuny, na jednom z nich, na ostrově „Srdce Evropy“, se plánuje obnovení atmosféry a dokonce i klimatu evropských ulic. A konečně, doslova má kosmické měřítko nejnovější prohlášení úřadů SAE o významných plánech na vybudování odpalovacího zařízení pro kosmické lodě v Abú Dhabí. Tento projekt je plánován na společnou realizaci společností Virgin Galactic a Aabar Investments a dokončen do roku 2016. Orgány UAE však ztělesňují ty nejodvážnější projekty, které se často zdají být něco z oblasti fikce, ale pevně stojí na základě reality. Důkazem toho jsou oficiální plány rozvoje Dubaje. Podle nich budou v nejbližší budoucnosti hlavními odvětvími, pokud jde o vyhlídky na rozvoj, odvětví komerčních a průmyslových nemovitostí, kterým bude vláda Dubaje poskytovat podporu. Kromě toho se plánuje věnovat zvláštní pozornost zdokonalení metod regulace trhu s nájemním vozidlem s cílem udržet přiměřené ceny a zabránit spekulacím v odvětví prodeje nemovitostí.

ÚČINNÁ REGULACE

Mezi další kroky, které dubajská vláda hodlá podniknout v souvislosti s realitním trhem, je použití fiskálních disciplín ve vztahu k operacím nájemného, reorganizace struktury veřejného sektoru a v případě potřeby udržení jeho rozsahu v přijatelných mezích a zvýšení efektivity vládních výdajů na výstavbu nemovitostí. Pokud jde o činnosti oficiálních orgánů, nelze zmínit inovace roku 2014 v oblasti regulačních právních předpisů. Cílem inovací Dubajského ministerstva zahraničí bylo zlepšit regulaci dubajského trhu s nemovitostmi a dotklo se sjednocení forem smluv definujících vztah mezi třemi stranami transakce nákupu a prodeje: makléř, kupující a prodávající. Byly sjednoceny tzv. Formuláře A, B a F. Tyto inovace vstoupily v platnost 1. května.

Vývojáři také nezaostávají za státními orgány, pokud jde o postupné omezování možností spekulací s nemovitostmi, a jeden po druhém zavádějí nová pravidla pro další prodej nedokončeného bydlení. Emaar a Damac, a poté i další vývojáři, začali vydávat osvědčení o dalším prodeji nemovitostí až po zaplacení alespoň 50% nákladů na bydlení a v mnoha případech se toto procento stává mnohem vyšší. Vývojáři však někdy bojují proti spekulacím metodou povzbuzení. Proto nedávno společnost Emaar nabídla zákazníkům, kteří okamžitě platí 30% nákladů na bydlení a udržují je ve svém vlastnictví až do konce výstavby, prioritní právo na nákup nemovitosti od stavitele bez čekání ve frontě.

DUBAI A ABU DHABI - DOBRÉ SNÍMKY NEBO SOUTĚŽE?

Obecně je třeba také poznamenat, že vysoký zájem investorů a spotřebitelů o nemovitosti byl v SAE zaznamenán všude a opakovaně byl potvrzen údaji různých statistik. V prvním čtvrtletí roku došlo v hlavním městě SAE v Abú Dhabí k výraznému nárůstu trhu s nemovitostmi. Několik předních vývojářů zde uvedlo řadu významných prohlášení o začátku výstavby velkých projektů. V současné době tedy hlavní město SAE vede v tempu výstavby komerčních nemovitostí: v blízké budoucnosti zde bude postaveno 8 nových nákupních center. A nový plán rozvoje Abu Dhabi do roku 2016 zahrnuje úplnou reorganizaci sociální a dopravní infrastruktury. Nedávná výstava Cityscape Global Real Estate v hlavním městě SAE také přilákala rekordní počet návštěvníků a výrazně se rozšířila.

Podle různých hodnocení a zpráv je však Dubaj nejslibnějším obchodním, kulturním, turistickým a finančním centrem nejen ve Spojených arabských emirátech, ale na celém Středním východě. V mnoha ohledech je to samozřejmě usnadněno očekáváním konání mezinárodní výstavy EXPO-2020. V první polovině roku 2014 vláda Dubaj oznámila řadu opatření plánovaných k provedení v očekávání EXPO2020. To zahrnuje výstavbu vodovodních zařízení, kompaktní plán rozvoje centra Dubaje a zaměření na sblížení s hlavním městem SAE v Abú Dhabí.

Také v letošním roce podnikl Dubaj čestný třetí krok na stupních vítězů v žebříčku nejrychleji rostoucích měst na světě City Momentum Index od JLL, druhý jen do Londýna a San Francisca. Můžeme tedy říci, že pokud jde o úspěchy, Dubaj i Abú Dhabí mají něco, čeho se mohou chlubit, a tito dobří sousedští emiráty přispívají k vzájemnému sebevědomému rozvoji pouze určitým podílem konkurence mezi městy.

Obecně byla první polovina roku 2014 pro Dubaj dalším důležitým krokem k získání statusu nejen nejdynamičtěji se rozvíjejícího města, ale také nejkomplexněji a trvale rostoucího důležitého centra na Středním východě, kde SAE jako celek zaujímá vedoucí postavení jako nejbezpečnější a nejbezpečnější slibný přístav pro investice a podnikání obecně.

Další informace o pořízení a správě svého majetku v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected]

KOMPLETNÍ KOMPLEXNÍ SLUŽBY NA TRHU SKUTEČNÉHO ODHADU SAE