Minulý rok se stal dominantou dubajských nemovitostí. Proč? Byl bohatý na významné významné události, které podle odborníků po dlouhou dobu zajistí stabilní a živý zájem investorů o nemovitost v Dubaji. Po celosvětové finanční krizi a následném propadu a poté stagnaci cen přineslo dubajskému trhu výrazné oživení právě rok 2012. Bude si ho pamatovat pro růst cen nemovitostí a nájemného, zahájení nových rozsáhlých projektů, rychlý příliv kapitálu a aktivní zájem investorů. To vše zase znamenalo bezprecedentní regulační opatření ze strany orgánů SAE zaměřená na zvýšení transparentnosti trhu a zajištění bezpečnosti jeho účastníků. Pokusíme se vyzdvihnout pět klíčových událostí v cyklu událostí v roce 2012, které určily Dubajovo místo jako jeden z nejatraktivnějších trhů pro investory v novém roce.
PRVNÍ. OBNOVENÍ NA TRHU. RŮST CENY NEHNUTEĽNOSTÍ. VILLAS PRICE RYCHLEJŠÍ než APARTMÁNY
Odborníci jednomyslně uvedli rychlý růst trhu s nemovitostmi v Dubaji v roce 2012. Podle předních poradenských společností se v průměru v roce 2012 ceny vil v Dubaji zvýšily o 20% a bytů v regionu o 510%. V prestižním centru Dubaj vzrostly ceny za poslední čtvrtletí roku 2012 o 10%. A to není náhoda, protože nárůst cen v populárnějších a dobře situovaných oblastech Dubaje byl v průměru vyšší než v projektech nižší třídy. Ačkoli mezi nimi existují výjimky: například v oblasti Silicon Oasis se ceny částečně zvýšily o 40% a podle odborníků budou i nadále růst díky vysoké poptávce kupujících se středními příjmy. Mezi bohaté investory patří nejoblíbenější vily v „klasických“ oblastech Dubaje - Palm Jumeirah, Meadows a Emirates Hills. Očekává se, že v příštím roce budou ceny stoupat na vysoké úrovni.
Větší zájem investorů o vily oproti bytům se stal jednou z hlavních charakteristických vlastností minulého roku. Právě v segmentu vil již ceny získaly zpět všechny ztráty z období po krizi a překročily úroveň úspěšného roku 200708. Popularita vil z nich dělá vysoce likvidní zboží, což také přispívá k zájmu investorů a zvyšování cen za ně.
Pokud jde o pronájem rezidenčních nemovitostí, v roce 2013 je vysoce pravděpodobné, že ceny vzroste v takových oblastech Dubaje, jako je Downtown Dubai, Dubai Marina a The Palm Jumeirah. V méně oblíbených oblastech Dubaje se podle předpovědí poradenské společnosti Jones Lang LaSalle sazby nájemného nezvýší. Ve střednědobém horizontu však budou rostoucí náklady na bydlení podpořeny rychlým růstem obyvatel Dubaje a omezenou nabídkou bydlení. Obnovení toku bohatých expatů, podporované vysokou obchodní činností, vytváří stálou poptávku po nájemním bydlení z horních segmentů trhu, zatímco jeho nabídka je fyzicky neschopná růst stejným tempem.
V příštích dvou letech se dubajský trh s rezidenčními nemovitostmi doplní o 45 tisíc nových bytů a vil, ale většina z nich bude umístěna v nových dosud méně rozvinutých oblastech, jako je Jumeirah Village, Dubai Sports City a Dubai Silicon Oasis. Přestože v populárních oblastech, jako je Dubai Marina, není téměř žádný volný prostor pro rozvoj.
SECOND. RŮST DŮVĚRY INVESTORŮ, VLIV KAPITÁLU
Jak je uvedeno výše, odborníci označují dubajský realitní trh, aby se v roce 2013 stal jedním z nejdynamičtějších na světě. To je usnadněno rychlým růstem emirátské ekonomiky a obchodní činnosti. Tempo růstu dubajského HDP v roce 2012 bylo tedy revidováno směrem nahoru na úroveň 5% ročně. Ekonomické ukazatele Dubaje zároveň naznačují neexistenci výrazného nárůstu dluhu a snížení rizika selhání. Podle výzkumného centra Dubajského statistického centra se počet lidí, kteří do Dubaje přijdou v roce 2013, zvýší o 10%. Zpráva Bank of America / Merrill Lynch předpovídá nárůst počtu turistů do roku 2020 na 15 milionů ročně ve srovnání s 8 miliony v roce 2011.
Turbulentní události, které se odehrály v řadě zemí na Středním východě v roce 2012, potvrdily status Dubaje jako „bezpečného útočiště“ pro investory z celého regionu. Dubaj tradičně přilákal kromě kapitálu z Perského zálivu a dalších arabských států i bohaté investory z Indie, Pákistánu a dalších rostoucích asijských zemí. Růst důvěry investorů byl snad hlavním výsledkem roku 2012.
Podle studie Friends Provident International je 60% bohatých expatů žijících v SAE přesvědčeno o pokračujícím růstu trhu s nemovitostmi. Většina z nich (49%) věří v „silný“ růst v příštích 5 letech, dalších 11% očekává v tomto období „velmi silný“ růst. Pouze 10% respondentů se domnívalo, že trh s nemovitostmi SAE se v budoucnu setká s určitými obtížemi.
TŘETÍ. NÁVRAT MEGA PROJEKTŮ
V posledním čtvrtletí roku 2012 Dubaj ohlásil zahájení řady významných projektů, které připomínají období předkrizového boomu na realitním trhu. Všechno to začalo Cityscape Global 2012, na kterém společnost Link Global Group oznámila plány na vytvoření Taj Arabia - zvětšená kopie slavného indického chrámu TajMahal - v hodnotě 1 miliardy USD. Skupina Sobha představila plány na výstavbu celého města Sobha City v oblasti Meydan, která zahrnuje 280 vily, 13 výškových budov, nákupní centrum, hotely a mezinárodní školy.
Brzy poté vláda Dubaje chytila obušek od soukromých vývojářů. Zpočátku byl vyhlášen projekt rozšíření umělého zálivu Business Bay, který bude přímo spojen s Perským zálivem prostřednictvím dálnice Sheikh Zayed a okolí Safa Parku. Zprávy o vytvoření rozsáhlého komplexu Muhamed bin Rashid City s největším nákupním centrem na světě (více než současný The Dubai Mall), parkem o třetinu více než HydePark v Londýně a více než 100 hotely, se však staly skutečnou informační bombou. Poté už projekt s více miliardami dolarů na vytvoření pěti tematických zábavních parků v Jebel Ali, z nichž každý bude věnován samostatnému tématu - filmy, zvířata, vtipné postavy nebo indická „továrna snů“ - Bollywood, nebyl překvapující.
Na tomto pozadí byly téměř ztraceny další rozsáhlé projekty. Například pokus o opakování úspěchu Dubajského přístavu a Jumerah Beach Residence v jiné části Dubaje - Deira. Projekt rozvoje nábřeží Deira na Perském zálivu se podle plánu dubajských orgánů stane jednou z hlavních atrakcí emirátu. Na čtyřkilometrovém pobřeží mezi Dubajem a Hamriyou bude postaveno šest hotelů, obytných a komerčních budov, promenáda a umělá zátoka s přístavem. Projekt Námořní město získal nový impuls, kde oznámil projekt 230 metrů The Landmark Tower s pětihvězdičkovým hotelem.
ČTYŘI. NOVÁ REGULAČNÍ OPATŘENÍ
Spolu s oživením v Dubaji existovaly obavy, že spekulanti opět zahřejí trh a povedou k bolestivému kolapsu, jako tomu bylo v předvečer světové hospodářské krize. Dvojciferná míra růstu cen nemovitostí každý měsíc skončila kolapsem a prodlouženou stagnací, takže dubajská vláda tentokrát dělá vše pro to, aby trh nejen ziskový, ale také stabilní a předvídatelný pro investory.
Zajímají se o to i samotní vývojáři. Například největší developeři Emaar a Nakheel současně uvalili omezení na další prodej rozestavěných nemovitostí, což vyžaduje, aby tato platba ve svých projektech činila nejméně 35% nákladů na bydlení. Předpokládá se, že šlo o spekulativní prodej rozestavěného bydlení, kvůli kterému by mohlo změnit majitele několik dní po zahájení prodeje, se stal jedním z důvodů „bublin“ cen na trhu před krizí.
V červnu 2012 dubajské orgány vyhlásily návrh zákona o ochraně investorů, který jim zaručuje plnou peněžitou náhradu v případě, že developerská společnost nesplní své povinnosti, například nedodání nemovitosti ve stanovené lhůtě nebo nekoordinovaná změna jeho charakteristik. Kromě toho, podle nových pravidel Dubajského ministerstva země, vývojáři zaplatí pokutu za zpoždění při vydávání osvědčení o vlastnictví. Stavební společnosti tak budou muset zaplatit pokutu 10 000 dirhamů (2,7 tis. USD), pokud nevydají doklad potvrzující vlastnictví kupujícího nemovitosti, když stupeň připravenosti projektu dosáhne 80%. Dubaj se také připravuje na vytvoření zvláštního rozhodčího soudu, který umožní rychlejší a levnější řešení konfliktů v oblasti nemovitostí ve srovnání s běžnými soudy.
PĚT. ÚVOD LIMITŮ HYPOTÉKY
Na samém konci roku 2012 se však objevily zprávy o dalším rozhodnutí orgánů SAE, které snadno zastíní všechna předchozí rozhodnutí, pokud jde o jejich potenciální dopad na vývoj trhu s nemovitostmi pro nadcházející roky. Na Silvestra různá emirátská média s odkazem na bankovní zdroje uvedla, že centrální banka Spojených arabských emirátů rozeslala oběžník všem komerčním bankám, které zakazovaly více než 50% nákladů na bydlení od expatů po hypotéky. Pro občany SAE bylo podobné omezení stanoveno na 70% a pro druhý a následný nákup nemovitostí - 60% (pro expat - pouze 40%). Je třeba poznamenat, že dříve v SAE neexistovala žádná omezení týkající se podílu na nákladech na bydlení, které by věřitel mohl získat od banky jako hypotéka. V praxi to bylo 7580% poté, co banky začaly zjemňovat svou úvěrovou politiku kvůli oživení trhu.
Centrální banka brzy zamítla informace o distribuci takového oběžníku, uvedla však, že probíhá příprava komplexních pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů a že je lze vymáhat v roce 2013 po konzultaci s komerčními bankami. Před jeho vyvrácením se těmto zprávám podařilo vyvolat bouři protichůdných reakcí na realitním trhu SAE. Zatímco kupci a banky byli pobouřeni náhlým zavedením omezení, hlavní vývojáři je podporovali s tím, že to posílí trh s nemovitostmi a podpoří příchod vážných kupců. Analytici jsou také rozděleni na ty, kteří se domnívají, že „strop“ hypoték zbytečně omezuje růstový potenciál realitního trhu SAE a na ty, kteří vítají větší předvídatelnost a stabilitu trhu. Ať už je to jakkoli, lze dojít k závěru, že orgány SAE se rozhodly pro omezení spekulací na trhu a boje proti hypotečním úvěrům po splatnosti u komerčních bank, i když k tomu musíte v krátkodobém horizontu souhlasit s pomalejším růstem trhu.
PŘIPOMÍNKA ARTHURA KOBOZEVE, VÝKONNÉHO ŘEDITELE IMEXU NEHNUTEĽNOSTI:
"Přechod na trh s nemovitostmi v Dubaji a všichni jeho hráči do fáze zotavení po krizi proběhly postupně, a proto je pro mnoho externích pozorovatelů neviditelné. Včera se dohadovali o tom, zda je možné současné oživení považovat za závažné, a dnes již soutěží v příznivých prognózách do budoucna. Proto je velmi dobré, že dubajská vláda rozhodně a jednoznačně všem dala najevo, že by nedovolila anarchii, která se děje na trhu v předvečer krize, kdy stejný majetek mohl doslova změnit vlastnictví Každý týden, kdykoli dojde ke zvýšení cen, je nepravděpodobné, že by opatření přijatá regulačními orgány mohla odradit skutečné investory - očekávání emirátského trhu s nemovitostmi v roce 2013 jsou příliš vysoká.
Podle mého názoru hospodářské oživení Dubaje a růst obchodní činnosti naznačují, že tento rok nebude o nic méně příznivý a bohatý na pozitivní události než v minulosti. ““
Další informace o pořízení a správě svého majetku v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800IMEX (8004639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected].
