Pokračujeme v řadě článků o problematice nákupu nemovitostí v Dubaji. Není žádným tajemstvím, že pro běžného kupujícího není snadné procházet procedurálními aspekty. Kromě toho je cena emise poměrně vysoká a možná rizika během provádění transakce by měla být minimální. Dnes se podrobně podíváme na postup při nákupu nemovitosti v Dubaji a pokusíme se co nejpodrobněji pokrýt všechny důležité aspekty. 
Naši krajané, kteří se rozhodnou koupit nemovitost v SAE, by měli mít na paměti, že ve Spojených arabských emirátech stále neexistuje obecný federální zákon v oblasti nemovitostí. Každý ze sedmi emirátů nezávisle reguluje všechny záležitosti související s realitním trhem na svém území. Nejprogresivnějším v tomto směru je tradičně Dubaj.
Dubaj má nejrozvinutější a nejtransparentnější legislativní rámec v oblasti nemovitostí. Podle zákonů Dubajského emirátu jsou občané cizích států, kteří nejsou členy Rady pro spolupráci v Arabském zálivu (GCC), oprávněni přímo nabývat majetek v Dubaji v plném vlastnictví („freehold“) na speciálně určených územích, v tzv. Freehold oblastech.
Seznam těchto zón je stanoven vyhláškou vládce Dubaje č. 3 z roku 2006. Patří mezi ně téměř celé území „nového Dubaje“, včetně takových populárních oblastí jako Dubajský přístav, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai a další.
Práva k nemovitostem jsou registrována ve zvláštním rejstříku zemského ministerstva Dubaje a majitelům je vydáno osvědčení o registraci (tzv. „Title Deed“). Registrace transakcí s nemovitostmi se provádí v okamžiku kontaktu s pozemkovým oddělením kupujícího a prodávajícího a kupujícímu je okamžitě vydáno osvědčení o registraci potvrzující vlastnictví nabytého majetku. Tento postup „okamžité“ registrace maximálně zjednodušuje proces nákupu a prodeje nemovitostí a minimalizuje možná rizika jak na straně prodávajícího, tak na straně kupujícího.
Soulad s předpisy sleduje Dubajský úřad pro regulaci trhu s nemovitostmi (RERA). Zejména je odpovědný za registraci realitních projektů, jakož i za povinnou registraci vývojářů, realitních kanceláří a samotných agentů.
Činnosti RERA jsou primárně zaměřeny na ochranu práv a zájmů kupujících a prodávajících a jejich účelem je minimalizovat možnost podvodů ze strany agentů. Kontrola registrace jakékoli realitní kanceláře a jejích agentů je velmi jednoduchá. Chcete-li to provést, stačí přejít na oficiální web RERA na adrese www.rpdubai.com.
Obecně je postup nákupu nemovitosti v Dubaji ve většině případů následující:
1. Kupující vybere nemovitost, kterou chce koupit
Nejjednodušší a nejefektivnější způsob je kontaktovat jednu z realitních kanceláří působících na dubajském trhu. Faktem je, že bez účasti agentů v Dubaji, jako ve skutečnosti ve zbytku světa, není téměř dokončena žádná transakce s nemovitostmi. V realitních kancelářích platí nejčastěji klienti, kteří chtějí pronajmout, pronajmout, koupit nebo prodat nemovitost. Na trhu mají agenti, jako nikdo jiný, informace o tom, kdo, co a kolik chtějí pronajmout, pronajmout, prodat nebo koupit. Realitní kancelář ve většině případů jedná jako třetí strana při transakci mezi prodávajícím a kupujícím a zaručuje zájmy obou. Je však třeba mít na paměti, že ne všichni profesionální účastníci trhu jsou řádně zaregistrováni a jednají legálně.
Za prvé, v souladu s nařízením předsedy dubajského ministerstva země č. 85 z roku 2006 musí být všechny realitní kanceláře činné v Dubaji licencovány pro tento druh činnosti a musí být zapsány ve zvláštním registru Dubajského úřadu pro regulaci trhu s nemovitostmi (RERA). Vzhledem k tomu, že podnikatelské subjekty ve Spojených arabských emirátech nemají univerzální právní způsobilost, musí být v licenci jasně uveden povolený druh činnosti.
Například pro zprostředkování prodeje, nákupu nebo pronájmu musí být tyto typy činností v licenci výslovně uvedeny. Zároveň musí všichni zástupci společnosti absolvovat příslušný výcvikový kurz a získat osobní makléřské karty s individuálním číslem.
2. Prodávající a kupující podepíší kupní smlouvu, která odráží všechny parametry transakce
Smlouva o prodeji nemovitosti musí obecně splňovat tyto základní požadavky:
Být ve vězení
Není vyžadováno ověřování smluv o koupi a prodeji nemovitostí v SAE, postačuje jednoduchá písemná forma. Přestože je oficiálním jazykem SAE arabština, smlouvy v angličtině jsou všeobecně uznávány a přijímány bez překladu. Výjimkou je státní zastupitelství, policie a soudy, kde je povinný překlad do arabštiny.
Pro zahrnutí hlavních podmínek transakce do smlouvy o prodeji nemovitosti musí být uvedeno:
- předmět prodeje
- hodnota nabytého majetku,
- dodatečné platby spojené s transakcí (provize agentů, platby developerovi, registrační poplatek v katastru nemovitostí, náhrada nákladů na údržbu prodávajícího uhrazených předem atd.),
- období, během kterého musí být transakce prodeje dokončena, načasování a postup pro vypořádání,
- odpovědnost stran v případě nesplnění podmínek smlouvy.
Je třeba poznamenat, že ve většině případů není vyžadováno zapojení právníků z třetích stran do přípravy smlouvy o prodeji nemovitostí. Kvalifikovaní zaměstnanci realitní kanceláře provádějící transakci jsou zpravidla schopni takovou dohodu připravit na základě standardních formulářů schválených a používaných při činnosti společnosti.
3. Při podpisu kupní smlouvy kupující provede zálohu (obvykle 10% z hodnoty nabyté nemovitosti)
Realitní agentura obvykle přijímá vklad od kupujícího a drží jej až do konečného vypořádání a registrace transakce na pozemkovém ministerstvu. Pro kupujícího to zaručuje vrácení kauce, pokud k transakci nedojde vinou prodávajícího. A prodejce může zase počítat s výplatou částky vkladu jako kompenzace, pokud k transakci nedojde vinou kupujícího.
Dubajský realitní trh je nadnárodní. Kupující, prodávající, pronajímatelé a nájemci jsou obvykle cizí státní příslušníci. Kde se mohou hledat jeden pro druhého v případě, že se něco pokazí? Realitní agentura se sídlem v Dubaji je proto vážným garantem transakce. Kromě toho je důležitým faktorem požadavek právních předpisů o 100% vlastnictví takové společnosti místními obyvateli - občany SAE.
4. Prodávající vypracuje povolení od vývojáře k prodeji svého majetku (No Objection Certificate, NOC), které je nezbytné pro registraci transakce u Dubajského zemského úřadu.
Povolení vývojáře (No Objection Certificate, NOC) je ve skutečnosti potvrzení o neexistenci dluhu prodávajícího vývojáři. Registrace takového povolení k prodeji nemovitostí může trvat od 1 dne do 2–3 týdnů, v závislosti na developerovi. Náklady na takové povolení jsou opět v závislosti na politice vývojáře od 500 do 5 000 dirhamů SAE (přibližně 137–1370 USD).
5. Po získání povolení k prodeji prodávající a kupující zaregistrují nemovitost jménem nového vlastníka v pozemkovém oddělení.
V době registrace se obvykle vypořádávají také transakce, registr nemovitostí spravuje Dubajské zemské ministerstvo v elektronické podobě. Registrace převodu vlastnictví nemovitosti se provádí v okamžiku, kdy kupující a prodávající kontaktují, a kupující okamžitě obdrží registrační osvědčení („vlastnická listina“), které prokazuje jeho vlastnictví k nabytému majetku.
Pokud nemovitost ještě nebyla uvedena do provozu, probíhá registrace v katastru nemovitostí v dočasném registru. V tomto případě kupující neobdrží potvrzení o registraci, ale tzv. původní kupní smlouva (původní kupní smlouva). Když je předmět uveden do provozu, je hlavní kupní smlouva základem pro majitele k získání osvědčení o registraci.
Náklady na registraci převodu vlastnictví nemovitostí v pozemkovém ministerstvu obecně činí 2% z prodejní ceny plus malou fixní platbu (asi 100 USD) za vydání certifikátu.
Chcete-li se zaregistrovat na pozemkovém úřadu, musíte předložit následující dokumenty:
- původní pasy kupujícího a prodávajícího,
- originál osvědčení o registraci nemovitosti jménem prodávajícího,
- Originály povolení k prodeji nemovitostí od developera (NOC),
- kopie kupní smlouvy.
Pokud nemáte v době registrace převodu práv příležitost nebo nechcete být osobně přítomen na pozemkovém oddělení, můžete své oprávnění k registraci nemovitosti ve vašem jménu delegovat na jinou osobu vydáním notářsky ověřené plné moci. To lze například provést na dubajských soudních notářích. Náklady na notářskou ověření jsou 60 UAE dirhamů (asi 16 USD) plus 150 dirhamů (asi 41 USD). Existují služby pro zadávání plné moci v angličtině a arabštině.
V době registrace převodu práv k nemovitostem dochází k konečnému vypořádání mezi prodávajícím a kupujícím v rámci kupní a prodejní transakce. Zúčtování se obvykle provádí převodem předem připravených bankovních šeků z kupujícího na prodávajícího za nezbytné částky (tzv. Manažerské šeky - analog bankovního účtu). Takové šeky často připravuje realitní kancelář provádějící transakci. Před tím samozřejmě musí agentura obdržet veškeré prostředky od kupujícího. Hotovostní platby se někdy vyskytují, ale nejsou běžné kvůli množství nepříjemností, které s tím souvisí. 
Bezprostředně před vydáním osvědčení o registraci kupujícímu státní tajemník požádá kupujícího a prodávajícího o vyrovnání a podepíše listinu, v níž uvede, že prodávající nemá žádné nároky na zaplacení nemovitosti.
Aby mohl proces dokončení transakce proběhnout hladce, musí kupující předem připravit všechny kontroly a koordinovat jména a částky v nich uvedené s prodávajícím. Pokud je transakce prováděna realitní kanceláří, obvykle převezme funkci koordinace a koordinace plateb.
Další informace o koupi nemovitosti v Dubaji získáte od specialistů IMEX Real Estate na tel. v Moskvě +7 495 5100008, bezplatné číslo v UAE 800-IMEX (800-4639) nebo zasláním žádosti e-mailem [email protected].
