Srovnávací analýza nemovitostí z Creative Concepts
Ve dnech 13. - 16. října se v Moskvě konala významná mezinárodní výstava nemovitostí DOMEXPO. Zúčastnilo se ho přes 200 společností, z toho 53 zahraničních. Hosté akce se mohli dozvědět hodně o elitním (a nejen) bydlení v nových budovách a na sekundárním trhu, o příměstských nemovitostech v Moskvě, Moskevském regionu a takových ruských městech, jako jsou Soči, Anapa a Petrohrad. Zahraniční země představovaly realitní společnosti z Bulharska, Velké Británie, Řecka, Španělska, Itálie, Kypru, USA, Turecka, Černé Hory a Švýcarska, jakož i sedm společností působících v Dubaji.
Nejprve návštěvníci výstavy věnovali pozornost rodinnému bydlení v Moskvě a jejím okolí. Současně byl značný zájem investorů o zahraniční nemovitosti. Pro mnohé byla otázka, jak koupit dům nebo byt v zahraničí pro osobní potřebu, relevantní.
Návštěvníci kladli otázky týkající se vzdělávání v SAE. K dnešnímu dni je toto rozhodnutí velmi prozíravé. Pobočky mnoha evropských univerzit fungují v Emirátech, náklady na školení jsou relativně dostupné a úroveň výuky je poměrně vysoká. Současně je vysokoškolským diplomem vydáván stát, ze kterého je univerzita provozována. Téměř úplná absence zločinu a drogových závislostí, ekonomika osvobozená od daní, vysoce rozvinutá infrastruktura - to vše dělá z Emirátů velmi příznivé místo pro život a studium.
Mezi vystavovateli jsme byli my, zaměstnanci Creative Concepts - realitní kanceláře v Dubaji. Příjemně nás překvapila profesionalita organizátorů výstav a přátelská atmosféra, ve které se konaly všechny čtyři dny akce. Nemluvě o teplém slunečném počasí podzimního Moskvy, které zvedlo náladu všech účastníků.
V souhrnu jsme se pokusili provést krátkou srovnávací analýzu nemovitostí v Moskvě a Dubaji podle základních kritérií, jako je umístění, velikost obytného prostoru, dostupnost vybavení a cena.
Srovnali jsme údaje pro byty se dvěma ložnicemi (v ruské verzi - apartmány se třemi pokoji) ve dvou různých oblastech Dubaje a Moskvy, jakož i pro měšťanské domy. Porovnání dvou takových odlišných trhů s nemovitostmi, jako jsou Moskva a Dubaj, samozřejmě není zcela správné: každý má své charakteristické rysy. Nicméně všichni návštěvníci, bez ohledu na to, odkud přišli, si před rozhodnutím o koupi domu položí stejné otázky: ve které oblasti je lepší si ji koupit, jaká je cena za metr čtvereční a jaké vybavení je poskytováno.
Podle cen a dalších charakteristik lze podle našich odborníků řadit měšťanské domy v moskevské čtvrti Kurkino s podobným vývojem v dubajských oblastech Springs ("Rodniki") a / nebo arabských rančích ("Arabian Ranches") (1)
Městské domy byly postaveny v Moskvě více než 10 let. Podle definice uvedené v říjnovém vydání magazínu Moskevská předměstská nemovitost se jedná o dvoupatrová nebo třípatrová sídla, která jsou rozdělena do několika bytových domů. Každá část má samostatný vchod, vlastní garáž a malý pozemek o 2-3 akrech ve dvoře.
Obecní domy se zpravidla nacházejí ve vesnici vedle obvyklých „celovečerních“ chalup a jsou to domy v evropském stylu, které zdůrazňují nejen poměrně vysoké postavení majitele, ale také jeho touhu žít v souladu s dobou.
Taková nemovitost je mnohem levnější než chata - především kvůli velikosti půdy, která odpovídá za většinu nákladů na příměstskou nemovitost. Kromě toho je výstavba měšťanských domů levnější při výstavbě komunikací.
V bytech však situace vypadá poněkud jinak. S ohledem na všechny náklady jsou byty v Moskvě nejméně dvakrát tak drahé.
Veškerá data o moskevských nemovitostech byla shromážděna přímo na výstavě, jakož i z periodik aktuálního měsíce. Shrnutím srovnávací analýzy Dubaje a Moskvy jsme dospěli k následujícím závěrům.
Za prvé, byty v Moskvě (v domech, které se nenacházejí v samém centru, ale v blízkosti zahradního prstenu), jsou mnohem dražší než přihlášení k podobné nemovitosti v Dubaji. Je třeba poznamenat, že v Moskvě nejsou domy ani zdaleka „na klíč“; někdy v nich nejsou ani dělící příčky. Ale právě na vnitřní výzdobu, vycházející ze stávající světové praxe, je vynaloženo nejméně 60% nákladů na rozestavěnou budovu.
Za druhé, v centru Moskvy jsou byty nabízeny za ceny v rozmezí od 5 do 15 tisíc USD za metr čtvereční. metr (což je asi srovnatelné pouze s cenami bydlení ve věži Burj Dubai). Je však třeba mít na paměti, že v centru Moskvy, nasycené rozvinutou moderní infrastrukturou, jsou historické památky, kostely, chrámy, muzea a administrativní budovy. Proto takové srovnání není platné.
Zatřetí, měšťanské domy v oblasti Kurkino jsou co do ceny srovnatelné s podobnými domy v projektu Springs v Dubaji. Pravděpodobně je to kvůli tradičně populárnějším vilám a měšťanským domům v Dubaji ve srovnání s byty ve výškových budovách.
Výstava nám také umožnila systematizovat a shrnout informace o hypotečních úvěrech. Zjistili jsme, že získání hypotečního úvěru od moskevské banky znamená shromáždění poměrně velkého balíčku asi 20 dokumentů. Banka hodnotí solventnost klienta s ohledem na jeho oficiální plat. Úroková sazba za poskytnuté půjčky od 14% do 20% ročně. Kromě toho banka požaduje, aby dlužník zaplatil všechny své služby: samostatně účtuje poplatek za vydání půjčky (1% z částky) a proplacení (0,5% z částky). Poté musíte zaplatit za zvážení aplikace ze strany banky, jakož i za služby odhadce, povinného bytu a životního pojištění.
Výsledkem je, že klient dostává mnohem nižší částku na kredit, než na kterou počítal. Současně může sazba banky dosáhnout 22% ročně, pokud se bydlení koupí v rozestavěném domě. Současně s pořízením nemovitosti je zastavena, což značně omezuje svobodu jednání majitele. Jakékoli operace (včetně prodeje) s hypotékou jsou prakticky nemožné. Ačkoli je formálně majetkem vlastníka, jeho práva budou ve skutečnosti omezena, dokud půjčku nevrátí bance.
Pokud porovnáte tento proces a postup pro získání hypotéky v Dubaji, pak můžeme jasně říci, že zde, na pobřeží Perského zálivu, je vše mnohem jednodušší. Hypoteční sazby se pohybují od 6,5% do 7,2% ročně podle klesajícího schématu. Mezi údaji o nových budovách a dokončeném bydlení nejsou žádné rozdíly; po dobu výstavby domu není zvýšený zájem. Pokud se vlastník nemovitosti rozhodne prodat bydlení financované bankou, nebude muset zaplatit bance částku půjčky. Dokumenty o financování budou jednoduše vydány novému majiteli po vzájemné dohodě mezi vývojářem, bankou a kupujícím.
I z tohoto krátkého přehledu je vidět, že výstava v Moskvě byla pro naši společnost velmi informativní a produktivní. Příští rok se opět zúčastníme této nebo jedné z těchto profesionálních akcí v oblasti nemovitostí.
Další informace získáte od společnosti Creative Concepts Real Estate.
Tel .: +971 4 222 9007
Fax: +971 4 222 1130
E-mail: [email protected]
www.crecons.com
Rusky mluvící konzultanti:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Philippe
